Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách

Đăng ngày 23/04/2014 00:00:00

Đúng 9h00 sáng ngày 23/4, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách”.

Các khách mời tham gia buổi tọa đàm gồm: Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng; Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội; Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group; Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng; Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.


Ngoài ra, chương trình cũng nhận được sự đồng hành của các doanh nghiệp như: Siêu thị dự án Bất động sản STDA (nhà tài trợ chính); Công ty
Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức và Công ty CP Đất Xanh Miền Bắc và (đồng tài trợ).

Buổi tọa đàm tập trung thảo luận về các gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản như gói 30.000 tỷ, 50.000 tỷ và tiến tới là 70.000 tỷ; Các điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản; Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2014; Dự báo của chuyên gia và kỳ vọng của doanh nghiệp: Cơ hội và thách thức


Tọa đàm tại đầu cầu Hà Nội

…tại đầu cầu TP.HCM

Van Du – Nữ (19 tuổi): Ông nhìn nhận thế nào về thị trường BĐS trong thời gian qua?


Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan triển khai nghiên cứu, soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét, ban hành. Trong năm 2013, Bộ Xây dựng đã tổ chức tổng kết việc thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tại 3 miền Bắc, Trung, Nam và đã tổ chức nghiên cứu, soạn thảo và lấy ý kiến đối với 02 dự thảo luật nêu trên theo đúng trình tự, thủ tục quy định.

Với sự vào cuộc tích cực của các Bộ, ngành có liên quan và các địa phương trong việc triển khai thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn cả nước đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường đang dần được hồi phục. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước.

Đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công (riêng Quý I có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. Một số dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý (25-27 triệu đồng/m2) có lượng giao dich cao. Một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, tuy xa trung tâm nhưng có tiến độ thi công đảm bảo và sắp bàn giao cũng có giao dịch tốt như Khu đô thị Tân Tây Đô (Hoài Đức), Chung cư 205 Lê Văn Thiêm…


Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng

Qua số liệu về giao dịch cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã có chuyển biến tích cực, lượng giao dịch khá, trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án có tồn kho, từ đó đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Giá nhà đang dần ổn định, có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường.

Nguồn cung hàng hóa nhà ở tại TP HCM hiện nay khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trước đây thì hiện nay đang được mở bán trở lại.

So sánh số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31/12/2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%). Lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm khá nhiều, đặc biệt là chung cư có diện tích nhỏ (số liệu chi tiết đã đề cập tại báo cáo số 22/BC-BXD ngày 19/3/2014 kèm theo).

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, theo dự báo, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực như: thị trường sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2; các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.

Đoàn Minh Đức – Nam (40 tuổi): Một số quan điểm cho rằng năm 2014 là năm bản lề cho thị trường địa ốc đi lên, quan điểm của ông thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Năm 2014 sẽ là một năm hứa hẹn thị trường được kế thừa đồng loạt các hệ thống về văn bản pháp luật để điều tiết thị trường BĐS. Chúng ta cũng vui mừng khẳng định rằng thị trường đã bắt đầu đi lên. Dấu hiệu đó thể hiện đồng loạt các phân khúc. Hiện trên thị trường Hà Nội, các cuộc chạy đua để phân phối thị trường nhà ở rất khốc liệt. Tốc độ giải ngân và khả năng thẩm thấu của phân khúc nhà ở giá rẻ trên dưới 20 triệu hiện trên thị trường không còn đủ lượng hàng mua. Kể cả phân khúc cao cấp có cơ sở hạ tầng tốt đều bán tốt. Dòng vốn FDI đổ vào 21,6 tỷ đô la. Chỉ số về chứng khoán có sự liên hệ mật thiết với bất động sản. Cuối 2012, chỉ số VN Index là 397,6 điểm nhưng hôm qua đã lên 569,87 điểm. Đây là sự tăng trưởng mà chúng ta kỳ vọng năm 2014 sẽ có đột phá.

Theo thông tin chúng tôi nhận được từ hôm qua, Vụ chính sách NHNN đã ký tín dụng với 3.990 khách hàng, số tiền cam kết giải ngân 3.291 tỷ đồng; đã giải ngân cho 3.983 khách hàng, số tiền giải ngân đạt 1.894 tỷ, tăng 135% so với 31/12/2013. So với cuối 2013, đồng loạt các chỉ số chứng khoán, tốc độ giải ngân đều tốt hơn. Hiện không còn nhiều dự án ở phân khúc nhà ở trung bình trên dưới 20 triệu. Các dự án mới khởi động đã bán hết hàng. Có thể nói thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục sau hơn 3 năm kìm chế bởi những tác động khó khăn của thị trường.


Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng

Phương Mai – Nữ (38 tuổi): Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản trong thời gian qua như gói 30.000 tỷ, 50.000 tỷ có thực chất không, có thể xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam hiện nay không?

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Trong thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, trong đó có các giải pháp tài chính từ phía NH, trong đó có gói 30.000 tỷ và gói 50.000 tỷ. Khác biệt của hai gói này là: Gói 30.000 tỷ ưu đãi nhằm vào các sản phẩm nhà ở xã hội và là chương trình của Chính phủ. Có 5 Ngân hàng thương mại Nhà nước được giải ngân, được tái cấp vốn 100% với lãi suất ưu đãi. Gói này tạo ra các hiệu ứng, Thứ nhất: Hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với khả năng mua nhà của người dân.Thứ hai, gói tín dụng này góp phần kéo giá thành nhà ở xuống thấp, tạo cú hích đầu tiên và là đòn bẩy để thị trường phá băng.

Gói 50 nghìn tỉ: Là gói tín dụng thương mại trong sản xuất, có 3 đặc điểm. Thứ nhất là kí kết khép kín các chủ thể tham gia: nhà thầu – chủ đầu tư- vật liệu xây dựng. NH thay mặt DN quản lý dòng tiền, giúp dòng tiền đi đúng mục đích. Thứ hai: Suất đầu tư giảm, giá thành giảm thông qua nhà tổ chức cung ứng vật liệu xây dựng, vì thế, giá thành nhà ở tung ra thị trường có cơ hội giảm. Thứ 3: NHNN chỉ đạo 8 NH, trong đó có 5 NH quốc doanh, với mỗi một NH trong chuỗi tạo ra chuỗi riêng của mình, lôi kéo nhiều ngân hàng tham gia chương trình. Với 3 đặc điểm trên, gói 50 nghìn tỉ sẽ tạo ra hiệu ứng lớn khi nguồn vốn lớn tung ra thị trường, nhắm vào các dự án đang dở dang.

Bình thường, các DN đa phần đều có khoản vay nào đó, chương trình này sẽ tạm thời khoanh nợ từ các NH trong chuỗi. Với các doanh nghiệp vật liệu xây dựng, nguồn vật liệu xây dựng chính là tài sản thế chấp đối với các DN. Các DN đang khó khăn sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn này, đặc biệt với các dự án đang dở dang, khích lệ thị trường hoàn thiện và triển khai các dự án.

Do vậy, hai gói này có sự khác biệt và có hiệu ứng thực tế đối với thị trường.

Thu Minh – Nữ (32 tuổi): Hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mới chỉ giải ngân được 4% (trong khi đã thực hiện từ tháng 6/2013 đến tháng 2/2014). Nguyên nhân nào khiến tốc độ giải ngân quá chậm như vậy?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Gói tín dụng này thực hiện chưa được 1 năm và tỷ lệ cam kết hơn 10%, nhưng hiện nay tiến độ giải ngân còn chậm và nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như: Các doanh nghiệp không đủ hàng để bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ.

Được biết, 4 cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TNMT, NHNN sắp ban hành việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ.

Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 02/NQ-CP để đẩy nhanh tiến độ giải ngân theo hướng như kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình từ 10 năm lên 15 năm; Mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng); Mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ); Không giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở; Bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.

Nếu đề xuất được thông qua thì việc giải ngân gói hỗ trợ sẽ tốt hơn.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hiện nay dư luận, những nhà nghiên cứu, thâm chí cả Đại biểu Quốc hội đều nhận thấy tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ là quá chậm. Tuy nhiên, chúng ta phải tách bạch rõ ràng lý do giải ngân chậm có đồng nghĩ với thất bại hay không.

Gói 30.000 tỷ vì nhà nước khó khăn không có tiền ngân sách nên Chính phủ phải điều tiết dùng nguồn tiền từ NHNN để tái cấp vốn cho các NHTM. Gói tín dụng này nhắm tới các đối tượng nghèo được hưởng chính sách nhà ở; đồng thời tất cả doanh nghiệp tạo lập bất động sản cũng được hưởng ưu đãi giá rẻ.

Nói sự giải ngân gói tín dụng này chậm hay thất bại thì phải xem lại quan hệ biện chứng. Gói tín dụng này kịp thời điều chỉnh quản lý vĩ mô khi thị trường rơi vào tổng khủng hoảng như năm 2011, 2012, thậm chí 2013.

Gói 30.000 tỷ có hiệu lực từ 1/6/2013. Tuy nhiên, từ khi có hiệu lực tới nay, sự giải ngân có độ trễ là do phản ứng của cộng đồng, của doanh nghiệp. Mặt khác, các thủ tục để thẩm định, phê duyệt dự án cũng không thể làm tắt, hời hợt, nhanh chóng bởi các cơ quan quản lý nhà nước.

Gói 30.000 tỷ cũng chỉ là một trong những công cụ quản lý nhà nước thông qua chính sách nhưng không có gói tín dụng này thì không thể đưa thị trường chứng khoán tăng trưởng đột phá, đẩy chỉ số Vn Index từ 397,6 điểm cuối năm 2012 tới 569,87 điểm như ngày hôm qua. Nếu không có gói này thì chúng ta không thể thu hút 21,6 tỷ đô la, cũng ko thể huy động được 408 dự án bất đông sản ở các phân khúc có nguồn tiền từ FDI.

Nếu không có sự hỗ trợ của chính phủ, thị trường bất động sản không thể khởi sắc, thị trường không thể có phân khúc nhà ở trên dưới 20 triệu để bán. Và, nếu như gói tín dụng này không được thực hiện, không được đưa ra đúng lúc thì không chỉ có 61.000 doanh nghiệp đóng cửa, giải thể mà còn có bao nhiêu triệu người thất nghiệp và hàng ngàn dự án nhà ở đắp chiếu.

Chúng ta đang có khoảng 65.000 dự án căn hộ chung cư cao cấp. Nếu không có gói tín dụng này các chung cư cao cấp còn gia tăng như thế nào, nợ xấu còn tăng lên bao nhiêu.

Đây là những thông tin để mọi người có cái tổng quan hơn và chúng ta có quyền hi vọng, bởi gói 30.000 tỷ này nằm trong tầm nhìn của cơ quan quản lý từ 2020 – 2030. Nhìn vào gói tín dụng này, chúng ta không nên chỉ nhìn vào tốc độ giải ngân chậm mà còn phải nhìn vào sự đóng góp của gói này đã làm cho nền kinh tế của chúng ta khôi phục mạnh mẽ kể từ quý 2/2013.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Dưới góc độ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tôi có một số đề nghị để góp phần tăng giải ngân đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này.

Trước hết phải khẳng định rằng việc Chính phủ đưa ra gói tín dụng này là chính sách rất quan trọng đã tạo cú hích và niềm tin cho thị trường. Và sau gói này chúng ta thấy lại có gói tín dụng 50.000 tỷ đồng chứng tỏ các ngân hàng hiện nay đang thừa vốn và trong thực tế có nhiều ngân hàng còn thỏa thuận để cho vay với lãi suất thấp. Nhưng câu hỏi đặt ra là vì sao giữa ngân hàng và người mua nhà chưa gặp nhau?

Theo tôi, xét hành vi của người mua nhà, nếu người có thu nhập thấp đi mua nhà mà vẫn phải kèm theo các điều kiện mua nhà như thế chấp hoặc phải chứng minh thu nhập thì rất khó.

Do vậy, tôi đề nghị có nên chăng để các doanh nghiệp được vay vốn lãi suất thấp, trên cơ sở nguồn vốn giá thấp đó doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành và bán cho người tiêu dùng trả góp không lãi suất. Doanh nghiệp bất động sản sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm với ngân hàng về điều này. Có như vậy sẽ tạo điều kiện tốt hơn và tâm lý an tâm thoải mái cho người mua nhà.

Đối với nhà ở thương mại có diện tích nhỏ và giá thấp, tôi đề nghị nên thông thoáng hơn trong các thủ tục hành chính khi mua nhà như việc xác minh về hộ khẩu, chứng minh thu nhập… Tôi cho rằng Chính phủ đã “thương thì thương cho trót” để người mua nhà thấp được tiếp cận dễ dàng hơn.

Một điều nữa, tôi đề nghị với những đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia dự án theo hình thức hợp tác kinh doanh hoặc hợp tác đầu tư cũng nên được đưa vào nhóm đối tượng hưởng gói 30.000 tỷ đồng.

Lều Thanh Phong – Nam (37 tuổi): Là cơ quan tư vấn đánh giá thị trường, xin ông Matthew Powell cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay đã chạm đáy rồi phục hồi dần?
Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Theo tôi thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo chiều hướng thứ 2: chạm đáy rồi phục hồi dần. Năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.

Như tôi đã nói, sự phục hồi sẽ khó có thể nói diễn ra rõ nét, đồng loạt mà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa điểm, cơ sở hạ tầng, cơ sở pháp lý… Với Savills, là một công ty dịch vụ tư vấn BĐS, thời gian vừa qua số lượng yêu cầu về các dịch vụ tư vấn khả thi, định giá và cho thuê đều tăng so với năm ngoái. Có thể thấy, nhu cầu của người mua tăng lên đã góp phần vào sự thay đổi tích cực này.


Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội

Nguyễn Kim Oanh – Nữ (36 tuổi): Theo đánh giá của ông, mức giá bất động sản hiện tại đã phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa?

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Quả thực đây là vấn đề lớn và rộng. Có khá nhiều khái niệm liên quan tới giá. Ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với bất động sản thương mại thì có những khái niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.

Nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá thị trường bất động sản quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá thành bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong, thậm chí là Myanma.

Giá bất động sản chúng ta thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. Chúng ta hiện mới vượt qua ngưỡng nghèo và đang ở cận dưới các nước thu nhập trung bình. So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình của thế giới. Nhưng có đặc điểm khác biệt đó là sự chênh lệch vị trí rất lớn do hạ tầng cơ sở giao thông chưa tốt ở các khu vực nội, ngoại thành, khu vực được đầu tư về hạ tầng và chưa được đầu tư. Điều này khiến cho các dự án ở vị trí khác nhau có sự chênh lệch về giá rất lớn.

Do đó, theo tôi, chỉ số giá thị trường bất động sản phải tính toán khoa học như thế nào để có được con số mang tính thực tiễn. Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, tôi chỉ đề cập về giá thị trường bất động sản nhà ở thương mại, theo tôi được quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5-7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều. Trong yếu tố giá thành, chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay, nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 – 30% tổng giá trị. Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu, chúng tôi chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp. Hiệu quả khai thác hiện nay khoảng 3-4% đối với thị trường Hà Nội trong khi lãi suất tiết kiệm khoảng 6-7% và lãi suất cho vay khoảng 10-12%.


Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group

Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Chúng ta cũng đã nghe ý kiến của anh Hưng về giá, về cơ bản tôi cũng thấy phù hợp với miền Nam trừ một số yếu tố khác biệt vùng miền.

Tôi thấy có nhiều chuyên gia đề cập đến chuyện thị trường hiện nay đã về đáy. Thực ra, cách hiểu về đáy của mỗi người là khác nhau, dưới mỗi góc nhìn khác nhau. Theo tôi, đáy là nơi thị trường sẽ có sự hỗn loạn trong việc mua bán, không kiểm soát được. Thực tế hiện tại không như vậy mà thị trường đang trong chu trình xử lí, đang điều chỉnh theo nhu cầu. Tôi mượn một từ của “ISO” là: Có vẻ giá của nhà sản xuất đang dần dần phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Với các chính sách đi dần về mục tiêu hỗ trợ cho việc thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, thực hiện an sinh xã hội, các công ty phát triển BĐS giờ đây cũng thông minh hơn, nhanh nhạy với thị trường hơn và đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của thị trường, của khách hàng. Với xu hướng đó thì nguồn cung sẽ dần dần đi gần và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Tôi cũng chia sẻ với anh Hưng về việc một số chuyên gia so sánh giá địa ốc của các nước so với thu nhập bình quân đầu người của nước đó, và theo đó nói giá của BĐS VN quá cao. Cách so sánh như vậy theo tôi là khập khiễng, chưa phù hợp hoàn cảnh VN. Chúng ta biết giá bất động sản phụ thuộc nguyên vật liệu sản xuất xây dựng. Ở Việt Nam thì giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt cho phân khúc trung bình thấp không thể cao hơn so với các nước. Do đó giá thành xây dựng cũng không quá cao. Hơn nữa, tại VN, mức thu nhập trung bình hai đầu đất nước khác nhau quá lớn nên không thể có một mức giá chung cho hai đầu đối tượng với thu nhập cách biệt.


Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh

Ví dụ: Với phân khúc nhóm nhà ở xã hội của VN, thu nhập bình quân tiết kiệm khoảng 5-10 triệu/ tháng/người, giá nhà của nhóm đối tượng này hiện tại 500-600 triệu đồng(theo hoạch định chính sách giá) với thời hạn trả góp 10 -15 năm là hợp lý nếu so với các nước. Như vậy mức giá này đang đi đúng chính sách và cũng đang được các DN quan tâm, bám sát giá theo hoạch định chính sách cũng như nhu cầu thị trường.

Tất nhiên, giá sản phẩm thay đổi khi thị trường ấm lên, đi theo hướng sẽ có những phân khúc tốt hơn nếu đúng với nhu cầu thị trường, nhưng cũng có những phân khúc sẽ phải giảm giá, điều chỉnh để phù hợp với người mua.

Vân Anh – Nữ (40 tuổi): Thời gian vừa qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra những dự báo thị trường sai, có lợi cho doanh nghiệp mình. Ông bình luận như thế nào về hiện tượng này? Liệu có sự làm ngơ để cứu vãn bất động sản bằng mọi giá trong trường hợp này không, thưa ông?

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Dự báo đối với thị trường BĐS cũng như đối với các lĩnh vực khác, đều mang tính dự báo, không ai có thể khẳng định được tính chính xác cho tới khi nó thực sự diễn ra. Các bên ra quyết định cần dựa trên nhiều nguồn thông tin, nhiều tiêu chí khác nhau (trong đó dự báo chỉ là 1 nguồn để tham khảo) trong việc ra quyết định.

Với Savills, một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm tư vấn toàn cầu trên 200 năm và riêng tại Việt Nam hơn 20 năm qua, việc đưa ra các dự báo thị trường là dựa trên các nguồn thông tin được kiểm chứng hoặc từ các bên thứ 3 đáng tin cậy. Tôn chỉ của Savills là cam kết đưa ra các sản phẩm chất lượng, là báo cáo và đưa ra ý kiến trung thực về các diễn biến thực trên thị trường, dù đôi khi không phải là những điều thị trường muốn nghe.

Phan Anh – Nam (52 tuổi): Nhiều dự báo về bất động sản làm nhà đầu tư hoang mang. Góc độ quản lý, ông lý giải thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Hiện có quá nhiều luồng thông tin về bất động sản nhất là giá nhà ở. Tuy vậy, để có thông tin chính thống về thị trường nhà ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, người dân.

Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư yêu cầu phải công bố chỉ số giá bất động sản và đang thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công bô giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà đầu tư, khách hàng cũng lưu ý, thông tin chính thống là thông tin do cơ quan nhà nước công bố hàng quý. Hy vọng thông tin đó sẽ sớm được hợp thức hóa.

Đức Minh – Nam (49 tuổi): Ông nghĩ thế nào nếu tới đây Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam?

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Vấn đề sở hữu nhà ở với Việt Kiều và người nước ngoài gần đây là một vấn đề rất thú vị, thu hút nhiều sự quan tâm và ý kiến công chúng. Nhìn ra khu vực, có thể thấy có nhiều quốc gia cũng có các chính sách khác nhau liên quan tới vấn đề này, có quốc gia hoàn toàn cởi mở, nhưng cũng có quốc gia có chính sách đóng với vấn đề này.

Với riêng Việt Nam, theo Savills, dù còn nhiều tranh cãi, việc nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho Việt kiều và người NN chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho sự phát triển của thị trường BĐS, tăng cầu sản phẩm BĐS, nâng cao hình ảnh thị trường BĐS Việt Nam trong mắt giới đầu tư nước ngoài và do vậy nên được khuyến khích.

Tuy nhiên Việt Nam cần có cơ chế thực hiện phù hợp để hạn chế các tác động tiêu cực lên thị trường. Với một số quốc gia như Thái Lan, Singapore… chính sách cho sở hữu nhà cho người NN khá cởi mở nhưng vẫn hoạt động tốt do Chính phủ tạo điều kiện sở hữu nhà tại một số dự án cụ thể, khu vực cụ thể… Đây là cách có lẽ Việt Nam có thể nghiên cứu áp dụng để vừa khuyến khích Việt kiều và người NN sở hữu nhà tại Việt Nam, vừa quản lý/hạn chế được những tác động tiêu cực có thể có về mặt xã hội.

Riêng về bản dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở gần đây, dù đã nới lỏng khá nhiều điều kiện (đây là điều tốt), tuy nhiên theo Savills, Việt Nam vẫn cần tạo điều kiện hơn nữa để thực sự khuyến khích được Việt kiều và người NN đầu tư vào sản phẩm nhà ở tại Việt Nam.

Trần Minh Phương – Nam (36 tuổi): Năm 2014, một loạt chính sách liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật bất động sản, Luật đất đai… theo ông, các chính sách này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Trong thời gian qua, các Bộ ngành đang rà soát cơ chế chính sách để sửa đổi bổ sung cho phù hợp. Hiện, Bộ Xây dựng được giao sửa đổi 3 dự Luật gồm: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và đang chờ được thông qua. Đây là những bộ luật rất quan trọng để người dân có nhà ở và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; hỗ trợ người thu nhập thấp được hưởng phúc lợi nhà ở; tạo dựng thị trường nhà ở theo hướng công khai, minh bạch; phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước và phù hợp với khả năng chi trả của mọi người.

Bộ Xây dựng vừa hoàn thành bản Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ 4 trình Chính phủ xem xét, trong đó có khá nhiều nét mới linh hoạt trong quản lý và phát triển nhà ở. Đáng chú ý, dự luật có 5 điểm đổi mới nổi bật được dư luận đặc biệt quan tâm vì liên quan mật thiết tới quyền lợi của người mua nhà như: Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận việc bán nhà ở trong một thời gian nhất định cho bên mua trong hợp đồng mua bán; Tăng thời gian sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam; trong vòng 30 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Về sự minh bạch của thị trường bất động sản đặc biệt về lĩnh vực đất đai, chúng ta đã có nhiều văn bản quy định liên quan đến đất đai. Hậu quả của cả một quá trình thực hiện Nghị định 69 về đất đai đã làm cho nhà quản lý, thị trường bất động sản bị động. Tôi cho rằng, một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng lên là do đất đai. Các chính quyền địa phương, cơ quan Bộ Tài chính, thuế… liên quan có quyền quản lý quỹ đất và định giá đối với đất thì đều có nhiều lý do để tăng nguồn thu liên quan đến đất.

Trong giải pháp chúng ta đang quan tâm, tôi cho rằng, cần phải thay đổi để giúp cho doanh nghiệp gỡ bỏ rào cản hành chính, thể chế hóa cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng, có thể giao cho chính quyền địa phương thực hiện. Điều này sẽ góp phần tạo sự công bằng, minh bạch, đồng thời tạo ra ngân sách, sẽ hạn chế được việc tăng giá bất động sản. Tôi hi vọng những sửa đổi trong Luật đất đai giai đoạn tới sẽ cải thiện được thị trường, đặc biệt tạo ra sự công khai, minh bạch, đẩy giá thị trường bất động sản tốt lên.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai sửa đổi hiện đang đi theo hướng quản trị tốt hơn, trong đó có quy định về minh bạch thông tin và cung cấp thông tin minh bạch theo đúng quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu nói thị trường đã minh bạch chưa thực ra rất khó trả lời vì khái niệm minh bạch rõ ràng phải định nghĩa.

Nếu chúng ta tạm phân cấp minh bạch từ các cấp thấp, trung bình, cao, và một cách nói logic thì sẽ phải nói rằng nếu thị trường đã minh bạch như vậy Luật đâu cần phải sửa. Trong khi thời điểm có Luật thì thị trường cũng đã minh bạch. Nhưng quy luật tiến hóa, diễn biến của thị trường chắc chắn vẫn sẽ khiến Luật phải điều chỉnh.

Nói cách khác, Luật và thị trường có tác động hữu cơ, Luật điều chỉnh để tác động và đảm bảo cho thị trường được minh bạch hơn, thị trường điều chỉnh khiến Luật cũng phải điều chỉnh để cập nhật, định hướng đúng cho thị trường và ngược lại.

Điều đó là quy luật bình thường. Như vậy hiện nay với Luật Đất đai sửa đổi, thị trường đang ngày càng được điều chỉnh theo xu hướng ngày càng minh bạch hơn. Kinh doanh trong một thị trường ngày càng cải thiện sự minh bạch như vậy, cá nhân tôi thấy hạnh phúc.

Muội Muội – Email: auroralpearl@gmail.com – Mobile: 0906321786: Tôi thấy hết gói 30.000 tỷ rồi đến gói 50.000 tỷ hỗ trợ cho các dự án , Nhưng thực tế đã hỗ trợ cho dự án nào chưa?T uy nhiên tại sao không để các doanh nghiệp sử dụng gói tín dụng thông thường như gói 50.000 tỷ, 70.000 tỷ? và để gói 30.000 tỷ cho khách hàng cá nhân sử dụng?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Thực hiện gói tín dụng chưa được 1 năm và tỷ lệ cam kết hơn 10% nhưng hiện nay tiến độ giải ngân còn chậm và nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như: Các doanh nghiệp không đủ hàng mà bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ.

Được biết, 4 cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TNMT, NHNN sắp ban hành việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ.

Mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng); Mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ); Không giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở;

Bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nếu đề xuất được thông qua thì việc giải ngân gói hỗ trợ sẽ tốt hơn.

Thanh Huyền – Email: huyenanh4@gmail.com: Hiện nay, giá nhà ở xã hội cao ngang ngửa nhà thương mại, dù chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi của nhà nước. Tại sao lại có nghịch lý này và có nên quy định giá trần cho nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Nhà ở xã hội đã có quy định tại Thông tư 36, Quyết định 67 của Thủ tướng, TT 16 và gía này được UBND tỉnh, TP thẩm định. Nếu so sánh thì rất khập khiễng. Nhà ở xã hội đầu tư cao tầng, gần trung tâm thì giá sẽ cao hơn những khu xa. Nhà ở thương mại thấp tầng và ở xa giá sẽ khác. Do vậy, chúng ta không nên so sánh.Không thể quy định giá trần được vì ở Hà Nội giá sẽ cao hơn ở các địa phương khác. Để khuyếu khích các DN đầu tư thì họ phải thu hồi được giá thành nên phải có lãi họ mới tham gia đầu tư.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Liên quan đến gói tín dụng 50 ngàn tỉ cho vay trong lĩnh vực xây dựng thông qua chuỗi liên kết “4 nhà” mà VNCB vừa công bố, tôi xin trả lời như sau: Trong chương trình 4 nhà, có một mắt xích quan trọng để giảm giá thành đó là nhà tổ chức cung ứng vật liệu xây dựng. Mô hình này được chia làm 2 giai đoạn.

Giai đoạn 1, nói một cách nôm na, như một đại siêu thị cỡ lớn cho tất cả các sản phẩm vật liệu xây dựng, nơi mà các nhà sản xuất đến trưng bày tất cả các sản phẩm của mình để bán và các khách hàng có nhu cầu, các chủ đầu tư, các nhà thầu có thể đến lựa chọn để mua. Trong một ngày, số lượng giao dịch sẽ rất lớn. Với số lượng lướn, bất kể ai mua số lượng nhỏ đều mua được giá bán sỉ cho số lượng lớn. Ví dụ: Một chủ đầu tư, có nhu cầu 10 tấn xi măng, chỉ được giá chiết khấu 0,5% nhưng 10 dự án sẽ cần với số lượng lớn hơn là 100 tấn thì chiết khấu lớn hơn ví dụ là 5 -7%. Bất kể tổ chức nào có uy tín và đủ năng lực cũng đều có thể tham gia tổ chức, xây dựng đại siêu thị đó, nơi mà vật liệu xây dựng sẽ được bán sỉ.

Giai đoạn 2, khi vật liệu xây dựng được chuẩn hóa, mã hóa, sẽ được mua bán đấu giá qua hệ thống thương mại điện tử. Ví dụ: Tại Nhật Bản, các sản phẩm dù là nông sản, hải sản, hay hoa đều được mã hóa, đấu giá, người bán bắt buộc giảm giá, người mua chọn lệnh mua, việc mua bán giá cả được minh bạch, người được lợi trực tiếp là người mua. Trong giai đoạn 2 này, vật liệu xây dựng khi được mã hóa và số hóa, thì việc mua bán sẽ được đấu giá trên thương mại điện tử từ đó, giá bán sẽ giảm theo cơ chế thị trường và người được lợi là người tiêu dùng.

Nam Việt, 45 tuổi: Quan điểm của Bộ Xây dựng về mô hình cho vay tái thế chấp nhà ở (gói 100.000 tỷ đồng). Bài học của các ngân hàng quốc doanh cho vay tái thế chấp dưới chuẩn như Finnie Mae và Freddie Mac của Mỹ suy sụp liệu NHNN và Bộ Xây dựng đã có tính đến?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Cần nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng thời gian cho vay dài hạn là rất rủi ro.

Mô hình tái thế chấp rất tốt và đang được nhà nước cho nghiên cứu triển khai. Tuy nhiên, những rủi ro có thể xảy ra chỉ là do quà trình thực hiện như: Cho vay tràn lan không có kế hoạch. Chúng ta phải có cơ chế kiểm soát đảm bảo đúng, hướng đúng mục đích thì mới có hiệu quả.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Trước hết chưa nói về con số, chúng ta nói về mô hình. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn trung và dài hạn, chủ yếu áp dụng nguồn vốn ngắn hạn của tín dụng ngân hàng.

Gần đây NHNN đưa mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp thông qua việc chứng khoán hóa đóng gói các khoản vay mua nhà kèm theo tài sản thế chấp của các ngân hàng. Từ đó, tạo ra một nguồn vốn mới hỗ trợ cho các NH thương mại. Nguồn vốn này cũng có thể sử dụng trong nước hoặc ngoài nước.

Khi các ngân hàng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho các dự án trung và ngoài hạn, các ngân hàng phải tính toán tỷ lệ an toàn của nguồn vốn. Mô hình tái cho vay thế chấp huy động dòng tiền từ các thị trường chứng khoán, đầu tư, biến nó trở thành các dòng tiền hỗ trợ lại cho các NHTM hoặc trực tiếp cho thị trường nhà ở.

Trên thế giới, các mô hình tái cho vay thế chấp ở Mỹ đã từng thành công trong một chặng đường dài, tuy nhiên, nếu quá lạm dụng nó có thể rủi ro. Với VN, nếu sử dụng các mô hình mới để huy động các nguồn tài chính trung và dài hạn cho thị trường nhà ở là điều rất cần thiết.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Theo Savills, bất kỳ một giải pháp nào có thể cải thiện tình hình thị trường hiện tại đều được hoan nghênh. Đặc biệt với mô hình tái thế chấp nhà ở của NHNN, những người mua có nhu cầu ở thực, người mua có thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi trong việc tiếp cận với nguồn vốn. Do vậy, thanh khoản thị trường, tính minh bạch sẽ được cải thiện, giá trị BĐS sẽ được xác lập. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rủi ro nợ xấu với ngành ngân hàng có thể tăng lên và cần có cơ chế quản lý phù hợp để kiểm soát rủi ro này. Chỉ khi tất cả các nhóm giải pháp liên quan (tín dụng và kiểm soát, minh bạch hóa cơ chế…) được tiến hành đồng bộ thì cả ba bên – chủ đầu tư, người mua, ngân hàng – mới được hưởng lợi từ những sự thay đổi này.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Tôi đồng ý với ý kiến của ông Hà, ông Mai về mô hình huy động tiền hỗ trợ thị trường bất động sản. Nếu chúng ta thành công trong lộ trình ký hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương, gia nhập WTO thì sẽ có thêm nữa các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào bất động sản.Trong Luật nhà ở, chúng ta cũng cho phép người nước ngoài vào Việt Nam mua nhà vì vậy, đã đến lúc chúng ta phải nghĩ đến các kênh huy động khác, nên nên chỉ phụ thuộc vào ngân hàng. Thông qua các hoạt động huy động được hình thành bởi các tổ chức khác, chúng ta sẽ kiểm soát được nguồn lực để hỗ trợ nguồn vay.

Ông Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lại Hợp Nhân – Phó Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tặng hoa và chụp hình lưu niệm cùng các khách mời

Ông Phạm Hùng – Phó trưởng văn phòng đại diện Báo Diễn đàn Doanh nghiệp khu vực phía Nam
tặng hoa và chụp hình lưu niệm cùng các khách mời

Minh Ngọc, 50 tuổi: Theo các ông, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ diễn ra như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS: Thị trường bất động sản 2014 chắc chắn có sự điều chỉnh tích cực hơn.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Năm 2014, là năm có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ của tài chính ngân hàng, giải pháp của ngành xây dựng. Năm 2014 là năm chính thức kết thúc điểm đáy và bắt đầu khởi sắc.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hy vọng các doanh nghiệp sẽ cố gắng chạy đua với nhau để sớm có các sản phẩm về nhà ở. Thị trường bất động sản đã chờ đợi hơn 3 năm qua và đây là cơ hội rất tốt để các chủ đầu tư cho ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành việc tái cấu trúc thị trường và chính thức thiết lập trật tự mới. Thời điểm này có thể nói rằng thị trường bất động sản đã tan băng, những số liệu trên hệ thống giao dịch của chúng tôi đã minh chứng rất rõ ràng về điều này.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Lạc quan một cách thận trọng.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Năm 2014, tôi cảm nhận rằng thị trường đã bắt đầu có niềm tin giữa các nhà làm chính sách, các ngân hàng và người làm bất động sản. Vì vậy tuy rằng còn có những điểm tiêu cực nhưng hy vọng những điểm chung giữa “ba nhà” cũng sẽ là nền tảng để tạo được niềm tin cho thị trường, giúp thị trường thực sự tan băng.

Cá nhân tôi cho rằng năm 2014, vẫn cần tiếp tục hai nhóm giải pháp chính: Thứ nhất là nhóm giải pháp nâng cao niềm tin của khách hàng để họ tin tưởng tham gia thị trường. Thứ hai là nhóm giải pháp đưa nhu cầu lớn trên thị trường thành nhu cầu thực sự. Ở đây theo tôi nên quan tâm và có các chính sách mạnh để hỗ trợ và phát triển thị trường nhà cho thuê. Một hành lang pháp lí hoàn chỉnh để chủ đầu tư dự án không lo lắng các rủi ro tranh chấp sẽ khiến họ yên tâm đầu tư, đồng thời điều đó cũng sẽ góp phần thu hút được khách hàng thứ cấp có nguồn vốn nhàn rỗi yên tâm đầu tư thuê, mua sở hữu căn hộ, nhà ở để cho thuê lại. Nhu cầu tiềm năng rất lớn trên thị trường theo đó sẽ được khơi thành nhu cầu thật, và đó yếu tố rất quan trọng để khơi thông thị trường.

Nhóm phóng viên thời sự

Với sự vào cuộc tích cực của các Bộ, ngành có liên quan và các địa phương trong việc triển khai thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn cả nước đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường đang dần được hồi phục. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước.

Đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công (riêng Quý I có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. Một số dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý (25-27 triệu đồng/m2) có lượng giao dich cao. Một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, tuy xa trung tâm nhưng có tiến độ thi công đảm bảo và sắp bàn giao cũng có giao dịch tốt như Khu đô thị Tân Tây Đô (Hoài Đức), Chung cư 205 Lê Văn Thiêm…

Qua số liệu về giao dịch cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã có chuyển biến tích cực, lượng giao dịch khá, trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án có tồn kho, từ đó đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Giá nhà đang dần ổn định, có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường.

Nguồn cung hàng hóa nhà ở tại TP HCM hiện nay khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trước đây thì hiện nay đang được mở bán trở lại.

So sánh số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31/12/2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%). Lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm khá nhiều, đặc biệt là chung cư có diện tích nhỏ (số liệu chi tiết đã đề cập tại báo cáo số 22/BC-BXD ngày 19/3/2014 kèm theo).

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Năm 2014 sẽ là một năm hứa hẹn thị trường được kế thừa đồng loạt các hệ thống về văn bản pháp luật để điều tiết thị trường BĐS. Chúng ta cũng vui mừng khẳng định rằng thị trường đã bắt đầu đi lên. Dấu hiệu đó thể hiện đồng loạt các phân khúc. Hiện trên thị trường Hà Nội, các cuộc chạy đua để phân phối thị trường nhà ở rất khốc liệt. Tốc độ giải ngân và khả năng thẩm thấu của phân khúc nhà ở giá rẻ trên dưới 20 triệu hiện trên thị trường không còn đủ lượng hàng mua. Kể cả phân khúc cao cấp có cơ sở hạ tầng tốt đều bán tốt. Dòng vốn FDI đổ vào 21,6 tỷ đô la. Chỉ số về chứng khoán có sự liên hệ mật thiết với bất động sản. Cuối 2012, chỉ số VN Index là 397,6 điểm nhưng hôm qua đã lên 569,87 điểm. Đây là sự tăng trưởng mà chúng ta kỳ vọng năm 2014 sẽ có đột phá.

Theo thông tin chúng tôi nhận được từ hôm qua, Vụ chính sách NHNN đã ký tín dụng với 3.990 khách hàng, số tiền cam kết giải ngân 3.291 tỷ đồng; đã giải ngân cho 3.983 khách hàng, số tiền giải ngân đạt 1.894 tỷ, tăng 135% so với 31/12/2013. So với cuối 2013, đồng loạt các chỉ số chứng khoán, tốc độ giải ngân đều tốt hơn. Hiện không còn nhiều dự án ở phân khúc nhà ở trung bình trên dưới 20 triệu. Các dự án mới khởi động đã bán hết hàng. Có thể nói thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục sau hơn 3 năm kìm chế bởi những tác động khó khăn của thị trường.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Trong thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, trong đó có các giải pháp tài chính từ phía NH, trong đó có gói 30.000 tỷ và gói 50.000 tỷ. Khác biệt của hai gói này là: Gói 30.000 tỷ ưu đãi nhằm vào các sản phẩm nhà ở xã hội và là chương trình của Chính phủ. Có 5 Ngân hàng thương mại Nhà nước được giải ngân, được tái cấp vốn 100% với lãi suất ưu đãi. Gói này tạo ra các hiệu ứng, Thứ nhất: Hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với khả năng mua nhà của người dân.Thứ hai, gói tín dụng này góp phần kéo giá thành nhà ở xuống thấp, tạo cú hích đầu tiên và là đòn bẩy để thị trường phá băng.

Gói 50 nghìn tỉ: Là gói tín dụng thương mại trong sản xuất, có 3 đặc điểm. Thứ nhất là kí kết khép kín các chủ thể tham gia: nhà thầu – chủ đầu tư- vật liệu xây dựng. NH thay mặt DN quản lý dòng tiền, giúp dòng tiền đi đúng mục đích. Thứ hai: Suất đầu tư giảm, giá thành giảm thông qua nhà tổ chức cung ứng vật liệu xây dựng, vì thế, giá thành nhà ở tung ra thị trường có cơ hội giảm. Thứ 3: NHNN chỉ đạo 8 NH, trong đó có 5 NH quốc doanh, với mỗi một NH trong chuỗi tạo ra chuỗi riêng của mình, lôi kéo nhiều ngân hàng tham gia chương trình. Với 3 đặc điểm trên, gói 50 nghìn tỉ sẽ tạo ra hiệu ứng lớn khi nguồn vốn lớn tung ra thị trường, nhắm vào các dự án đang dở dang.

Do vậy, hai gói này có sự khác biệt và có hiệu ứng thực tế đối với thị trường.

Thu Minh – Nữ (32 tuổi): Hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mới chỉ giải ngân được 4% (trong khi đã thực hiện từ tháng 6/2013 đến tháng 2/2014). Nguyên nhân nào khiến tốc độ giải ngân quá chậm như vậy?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Gói tín dụng này thực hiện chưa được 1 năm và tỷ lệ cam kết hơn 10%, nhưng hiện nay tiến độ giải ngân còn chậm và nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như: Các doanh nghiệp không đủ hàng để bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ.

Được biết, 4 cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TNMT, NHNN sắp ban hành việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ.

Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 02/NQ-CP để đẩy nhanh tiến độ giải ngân theo hướng như kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình từ 10 năm lên 15 năm; Mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng); Mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ); Không giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở; Bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hiện nay dư luận, những nhà nghiên cứu, thâm chí cả Đại biểu Quốc hội đều nhận thấy tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ là quá chậm. Tuy nhiên, chúng ta phải tách bạch rõ ràng lý do giải ngân chậm có đồng nghĩ với thất bại hay không.

Gói 30.000 tỷ vì nhà nước khó khăn không có tiền ngân sách nên Chính phủ phải điều tiết dùng nguồn tiền từ NHNN để tái cấp vốn cho các NHTM. Gói tín dụng này nhắm tới các đối tượng nghèo được hưởng chính sách nhà ở; đồng thời tất cả doanh nghiệp tạo lập bất động sản cũng được hưởng ưu đãi giá rẻ.

Nói sự giải ngân gói tín dụng này chậm hay thất bại thì phải xem lại quan hệ biện chứng. Gói tín dụng này kịp thời điều chỉnh quản lý vĩ mô khi thị trường rơi vào tổng khủng hoảng như năm 2011, 2012, thậm chí 2013.

Gói 30.000 tỷ có hiệu lực từ 1/6/2013. Tuy nhiên, từ khi có hiệu lực tới nay, sự giải ngân có độ trễ là do phản ứng của cộng đồng, của doanh nghiệp. Mặt khác, các thủ tục để thẩm định, phê duyệt dự án cũng không thể làm tắt, hời hợt, nhanh chóng bởi các cơ quan quản lý nhà nước.

Gói 30.000 tỷ cũng chỉ là một trong những công cụ quản lý nhà nước thông qua chính sách nhưng không có gói tín dụng này thì không thể đưa thị trường chứng khoán tăng trưởng đột phá, đẩy chỉ số Vn Index từ 397,6 điểm cuối năm 2012 tới 569,87 điểm như ngày hôm qua. Nếu không có gói này thì chúng ta không thể thu hút 21,6 tỷ đô la, cũng ko thể huy động được 408 dự án bất đông sản ở các phân khúc có nguồn tiền từ FDI.

Nếu không có sự hỗ trợ của chính phủ, thị trường bất động sản không thể khởi sắc, thị trường không thể có phân khúc nhà ở trên dưới 20 triệu để bán. Và, nếu như gói tín dụng này không được thực hiện, không được đưa ra đúng lúc thì không chỉ có 61.000 doanh nghiệp đóng cửa, giải thể mà còn có bao nhiêu triệu người thất nghiệp và hàng ngàn dự án nhà ở đắp chiếu.

Chúng ta đang có khoảng 65.000 dự án căn hộ chung cư cao cấp. Nếu không có gói tín dụng này các chung cư cao cấp còn gia tăng như thế nào, nợ xấu còn tăng lên bao nhiêu.

Đây là những thông tin để mọi người có cái tổng quan hơn và chúng ta có quyền hi vọng, bởi gói 30.000 tỷ này nằm trong tầm nhìn của cơ quan quản lý từ 2020 – 2030. Nhìn vào gói tín dụng này, chúng ta không nên chỉ nhìn vào tốc độ giải ngân chậm mà còn phải nhìn vào sự đóng góp của gói này đã làm cho nền kinh tế của chúng ta khôi phục mạnh mẽ kể từ quý 2/2013.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Dưới góc độ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tôi có một số đề nghị để góp phần tăng giải ngân đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này.

Trước hết phải khẳng định rằng việc Chính phủ đưa ra gói tín dụng này là chính sách rất quan trọng đã tạo cú hích và niềm tin cho thị trường. Và sau gói này chúng ta thấy lại có gói tín dụng 50.000 tỷ đồng chứng tỏ các ngân hàng hiện nay đang thừa vốn và trong thực tế có nhiều ngân hàng còn thỏa thuận để cho vay với lãi suất thấp. Nhưng câu hỏi đặt ra là vì sao giữa ngân hàng và người mua nhà chưa gặp nhau?

Theo tôi, xét hành vi của người mua nhà, nếu người có thu nhập thấp đi mua nhà mà vẫn phải kèm theo các điều kiện mua nhà như thế chấp hoặc phải chứng minh thu nhập thì rất khó.

Do vậy, tôi đề nghị có nên chăng để các doanh nghiệp được vay vốn lãi suất thấp, trên cơ sở nguồn vốn giá thấp đó doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành và bán cho người tiêu dùng trả góp không lãi suất. Doanh nghiệp bất động sản sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm với ngân hàng về điều này. Có như vậy sẽ tạo điều kiện tốt hơn và tâm lý an tâm thoải mái cho người mua nhà.

Đối với nhà ở thương mại có diện tích nhỏ và giá thấp, tôi đề nghị nên thông thoáng hơn trong các thủ tục hành chính khi mua nhà như việc xác minh về hộ khẩu, chứng minh thu nhập… Tôi cho rằng Chính phủ đã “thương thì thương cho trót” để người mua nhà thấp được tiếp cận dễ dàng hơn.

Một điều nữa, tôi đề nghị với những đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia dự án theo hình thức hợp tác kinh doanh hoặc hợp tác đầu tư cũng nên được đưa vào nhóm đối tượng hưởng gói 30.000 tỷ đồng.

Lều Thanh Phong – Nam (37 tuổi): Là cơ quan tư vấn đánh giá thị trường, xin ông Matthew Powell cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay đã chạm đáy rồi phục hồi dần?
Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Theo tôi thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo chiều hướng thứ 2: chạm đáy rồi phục hồi dần. Năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.

Như tôi đã nói, sự phục hồi sẽ khó có thể nói diễn ra rõ nét, đồng loạt mà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa điểm, cơ sở hạ tầng, cơ sở pháp lý… Với Savills, là một công ty dịch vụ tư vấn BĐS, thời gian vừa qua số lượng yêu cầu về các dịch vụ tư vấn khả thi, định giá và cho thuê đều tăng so với năm ngoái. Có thể thấy, nhu cầu của người mua tăng lên đã góp phần vào sự thay đổi tích cực này.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Quả thực đây là vấn đề lớn và rộng. Có khá nhiều khái niệm liên quan tới giá. Ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với bất động sản thương mại thì có những khái niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.

Nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá thị trường bất động sản quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá thành bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong, thậm chí là Myanma.

Giá bất động sản chúng ta thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. Chúng ta hiện mới vượt qua ngưỡng nghèo và đang ở cận dưới các nước thu nhập trung bình. So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình của thế giới. Nhưng có đặc điểm khác biệt đó là sự chênh lệch vị trí rất lớn do hạ tầng cơ sở giao thông chưa tốt ở các khu vực nội, ngoại thành, khu vực được đầu tư về hạ tầng và chưa được đầu tư. Điều này khiến cho các dự án ở vị trí khác nhau có sự chênh lệch về giá rất lớn.

Do đó, theo tôi, chỉ số giá thị trường bất động sản phải tính toán khoa học như thế nào để có được con số mang tính thực tiễn. Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, tôi chỉ đề cập về giá thị trường bất động sản nhà ở thương mại, theo tôi được quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5-7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều. Trong yếu tố giá thành, chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay, nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 – 30% tổng giá trị. Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Chúng ta cũng đã nghe ý kiến của anh Hưng về giá, về cơ bản tôi cũng thấy phù hợp với miền Nam trừ một số yếu tố khác biệt vùng miền.

Tôi thấy có nhiều chuyên gia đề cập đến chuyện thị trường hiện nay đã về đáy. Thực ra, cách hiểu về đáy của mỗi người là khác nhau, dưới mỗi góc nhìn khác nhau. Theo tôi, đáy là nơi thị trường sẽ có sự hỗn loạn trong việc mua bán, không kiểm soát được. Thực tế hiện tại không như vậy mà thị trường đang trong chu trình xử lí, đang điều chỉnh theo nhu cầu. Tôi mượn một từ của “ISO” là: Có vẻ giá của nhà sản xuất đang dần dần phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Với các chính sách đi dần về mục tiêu hỗ trợ cho việc thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, thực hiện an sinh xã hội, các công ty phát triển BĐS giờ đây cũng thông minh hơn, nhanh nhạy với thị trường hơn và đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của thị trường, của khách hàng. Với xu hướng đó thì nguồn cung sẽ dần dần đi gần và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Tôi cũng chia sẻ với anh Hưng về việc một số chuyên gia so sánh giá địa ốc của các nước so với thu nhập bình quân đầu người của nước đó, và theo đó nói giá của BĐS VN quá cao. Cách so sánh như vậy theo tôi là khập khiễng, chưa phù hợp hoàn cảnh VN. Chúng ta biết giá bất động sản phụ thuộc nguyên vật liệu sản xuất xây dựng. Ở Việt Nam thì giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt cho phân khúc trung bình thấp không thể cao hơn so với các nước. Do đó giá thành xây dựng cũng không quá cao. Hơn nữa, tại VN, mức thu nhập trung bình hai đầu đất nước khác nhau quá lớn nên không thể có một mức giá chung cho hai đầu đối tượng với thu nhập cách biệt.

Ví dụ: Với phân khúc nhóm nhà ở xã hội của VN, thu nhập bình quân tiết kiệm khoảng 5-10 triệu/ tháng/người, giá nhà của nhóm đối tượng này hiện tại 500-600 triệu đồng(theo hoạch định chính sách giá) với thời hạn trả góp 10 -15 năm là hợp lý nếu so với các nước. Như vậy mức giá này đang đi đúng chính sách và cũng đang được các DN quan tâm, bám sát giá theo hoạch định chính sách cũng như nhu cầu thị trường.

Tất nhiên, giá sản phẩm thay đổi khi thị trường ấm lên, đi theo hướng sẽ có những phân khúc tốt hơn nếu đúng với nhu cầu thị trường, nhưng cũng có những phân khúc sẽ phải giảm giá, điều chỉnh để phù hợp với người mua.

Vân Anh – Nữ (40 tuổi): Thời gian vừa qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra những dự báo thị trường sai, có lợi cho doanh nghiệp mình. Ông bình luận như thế nào về hiện tượng này? Liệu có sự làm ngơ để cứu vãn bất động sản bằng mọi giá trong trường hợp này không, thưa ông?

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Dự báo đối với thị trường BĐS cũng như đối với các lĩnh vực khác, đều mang tính dự báo, không ai có thể khẳng định được tính chính xác cho tới khi nó thực sự diễn ra. Các bên ra quyết định cần dựa trên nhiều nguồn thông tin, nhiều tiêu chí khác nhau (trong đó dự báo chỉ là 1 nguồn để tham khảo) trong việc ra quyết định.

Với Savills, một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm tư vấn toàn cầu trên 200 năm và riêng tại Việt Nam hơn 20 năm qua, việc đưa ra các dự báo thị trường là dựa trên các nguồn thông tin được kiểm chứng hoặc từ các bên thứ 3 đáng tin cậy. Tôn chỉ của Savills là cam kết đưa ra các sản phẩm chất lượng, là báo cáo và đưa ra ý kiến trung thực về các diễn biến thực trên thị trường, dù đôi khi không phải là những điều thị trường muốn nghe.

Phan Anh – Nam (52 tuổi): Nhiều dự báo về bất động sản làm nhà đầu tư hoang mang. Góc độ quản lý, ông lý giải thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Hiện có quá nhiều luồng thông tin về bất động sản nhất là giá nhà ở. Tuy vậy, để có thông tin chính thống về thị trường nhà ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, người dân.

Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư yêu cầu phải công bố chỉ số giá bất động sản và đang thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công bô giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà đầu tư, khách hàng cũng lưu ý, thông tin chính thống là thông tin do cơ quan nhà nước công bố hàng quý. Hy vọng thông tin đó sẽ sớm được hợp thức hóa.

Đức Minh – Nam (49 tuổi): Ông nghĩ thế nào nếu tới đây Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam?

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Vấn đề sở hữu nhà ở với Việt Kiều và người nước ngoài gần đây là một vấn đề rất thú vị, thu hút nhiều sự quan tâm và ý kiến công chúng. Nhìn ra khu vực, có thể thấy có nhiều quốc gia cũng có các chính sách khác nhau liên quan tới vấn đề này, có quốc gia hoàn toàn cởi mở, nhưng cũng có quốc gia có chính sách đóng với vấn đề này.

Với riêng Việt Nam, theo Savills, dù còn nhiều tranh cãi, việc nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho Việt kiều và người NN chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho sự phát triển của thị trường BĐS, tăng cầu sản phẩm BĐS, nâng cao hình ảnh thị trường BĐS Việt Nam trong mắt giới đầu tư nước ngoài và do vậy nên được khuyến khích.

Trần Minh Phương – Nam (36 tuổi): Năm 2014, một loạt chính sách liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật bất động sản, Luật đất đai… theo ông, các chính sách này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Trong thời gian qua, các Bộ ngành đang rà soát cơ chế chính sách để sửa đổi bổ sung cho phù hợp. Hiện, Bộ Xây dựng được giao sửa đổi 3 dự Luật gồm: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và đang chờ được thông qua. Đây là những bộ luật rất quan trọng để người dân có nhà ở và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; hỗ trợ người thu nhập thấp được hưởng phúc lợi nhà ở; tạo dựng thị trường nhà ở theo hướng công khai, minh bạch; phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước và phù hợp với khả năng chi trả của mọi người.

Bộ Xây dựng vừa hoàn thành bản Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ 4 trình Chính phủ xem xét, trong đó có khá nhiều nét mới linh hoạt trong quản lý và phát triển nhà ở. Đáng chú ý, dự luật có 5 điểm đổi mới nổi bật được dư luận đặc biệt quan tâm vì liên quan mật thiết tới quyền lợi của người mua nhà như: Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận việc bán nhà ở trong một thời gian nhất định cho bên mua trong hợp đồng mua bán; Tăng thời gian sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam; trong vòng 30 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Về sự minh bạch của thị trường bất động sản đặc biệt về lĩnh vực đất đai, chúng ta đã có nhiều văn bản quy định liên quan đến đất đai. Hậu quả của cả một quá trình thực hiện Nghị định 69 về đất đai đã làm cho nhà quản lý, thị trường bất động sản bị động. Tôi cho rằng, một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng lên là do đất đai. Các chính quyền địa phương, cơ quan Bộ Tài chính, thuế… liên quan có quyền quản lý quỹ đất và định giá đối với đất thì đều có nhiều lý do để tăng nguồn thu liên quan đến đất.

Trong giải pháp chúng ta đang quan tâm, tôi cho rằng, cần phải thay đổi để giúp cho doanh nghiệp gỡ bỏ rào cản hành chính, thể chế hóa cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng, có thể giao cho chính quyền địa phương thực hiện. Điều này sẽ góp phần tạo sự công bằng, minh bạch, đồng thời tạo ra ngân sách, sẽ hạn chế được việc tăng giá bất động sản. Tôi hi vọng những sửa đổi trong Luật đất đai giai đoạn tới sẽ cải thiện được thị trường, đặc biệt tạo ra sự công khai, minh bạch, đẩy giá thị trường bất động sản tốt lên.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai sửa đổi hiện đang đi theo hướng quản trị tốt hơn, trong đó có quy định về minh bạch thông tin và cung cấp thông tin minh bạch theo đúng quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu nói thị trường đã minh bạch chưa thực ra rất khó trả lời vì khái niệm minh bạch rõ ràng phải định nghĩa.

Nếu chúng ta tạm phân cấp minh bạch từ các cấp thấp, trung bình, cao, và một cách nói logic thì sẽ phải nói rằng nếu thị trường đã minh bạch như vậy Luật đâu cần phải sửa. Trong khi thời điểm có Luật thì thị trường cũng đã minh bạch. Nhưng quy luật tiến hóa, diễn biến của thị trường chắc chắn vẫn sẽ khiến Luật phải điều chỉnh.

Điều đó là quy luật bình thường. Như vậy hiện nay với Luật Đất đai sửa đổi, thị trường đang ngày càng được điều chỉnh theo xu hướng ngày càng minh bạch hơn. Kinh doanh trong một thị trường ngày càng cải thiện sự minh bạch như vậy, cá nhân tôi thấy hạnh phúc.

Muội Muội – Email: auroralpearl@gmail.com – Mobile: 0906321786: Tôi thấy hết gói 30.000 tỷ rồi đến gói 50.000 tỷ hỗ trợ cho các dự án , Nhưng thực tế đã hỗ trợ cho dự án nào chưa?T uy nhiên tại sao không để các doanh nghiệp sử dụng gói tín dụng thông thường như gói 50.000 tỷ, 70.000 tỷ? và để gói 30.000 tỷ cho khách hàng cá nhân sử dụng?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Thực hiện gói tín dụng chưa được 1 năm và tỷ lệ cam kết hơn 10% nhưng hiện nay tiến độ giải ngân còn chậm và nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như: Các doanh nghiệp không đủ hàng mà bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ.

Được biết, 4 cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TNMT, NHNN sắp ban hành việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ.

Mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng); Mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ); Không giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở;

Bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nếu đề xuất được thông qua thì việc giải ngân gói hỗ trợ sẽ tốt hơn.

Thanh Huyền – Email: huyenanh4@gmail.com: Hiện nay, giá nhà ở xã hội cao ngang ngửa nhà thương mại, dù chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi của nhà nước. Tại sao lại có nghịch lý này và có nên quy định giá trần cho nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Nhà ở xã hội đã có quy định tại Thông tư 36, Quyết định 67 của Thủ tướng, TT 16 và gía này được UBND tỉnh, TP thẩm định. Nếu so sánh thì rất khập khiễng. Nhà ở xã hội đầu tư cao tầng, gần trung tâm thì giá sẽ cao hơn những khu xa. Nhà ở thương mại thấp tầng và ở xa giá sẽ khác. Do vậy, chúng ta không nên so sánh.Không thể quy định giá trần được vì ở Hà Nội giá sẽ cao hơn ở các địa phương khác. Để khuyếu khích các DN đầu tư thì họ phải thu hồi được giá thành nên phải có lãi họ mới tham gia đầu tư.

Giai đoạn 1, nói một cách nôm na, như một đại siêu thị cỡ lớn cho tất cả các sản phẩm vật liệu xây dựng, nơi mà các nhà sản xuất đến trưng bày tất cả các sản phẩm của mình để bán và các khách hàng có nhu cầu, các chủ đầu tư, các nhà thầu có thể đến lựa chọn để mua. Trong một ngày, số lượng giao dịch sẽ rất lớn. Với số lượng lướn, bất kể ai mua số lượng nhỏ đều mua được giá bán sỉ cho số lượng lớn. Ví dụ: Một chủ đầu tư, có nhu cầu 10 tấn xi măng, chỉ được giá chiết khấu 0,5% nhưng 10 dự án sẽ cần với số lượng lớn hơn là 100 tấn thì chiết khấu lớn hơn ví dụ là 5 -7%. Bất kể tổ chức nào có uy tín và đủ năng lực cũng đều có thể tham gia tổ chức, xây dựng đại siêu thị đó, nơi mà vật liệu xây dựng sẽ được bán sỉ.

Giai đoạn 2, khi vật liệu xây dựng được chuẩn hóa, mã hóa, sẽ được mua bán đấu giá qua hệ thống thương mại điện tử. Ví dụ: Tại Nhật Bản, các sản phẩm dù là nông sản, hải sản, hay hoa đều được mã hóa, đấu giá, người bán bắt buộc giảm giá, người mua chọn lệnh mua, việc mua bán giá cả được minh bạch, người được lợi trực tiếp là người mua. Trong giai đoạn 2 này, vật liệu xây dựng khi được mã hóa và số hóa, thì việc mua bán sẽ được đấu giá trên thương mại điện tử từ đó, giá bán sẽ giảm theo cơ chế thị trường và người được lợi là người tiêu dùng.

Nam Việt, 45 tuổi: Quan điểm của Bộ Xây dựng về mô hình cho vay tái thế chấp nhà ở (gói 100.000 tỷ đồng). Bài học của các ngân hàng quốc doanh cho vay tái thế chấp dưới chuẩn như Finnie Mae và Freddie Mac của Mỹ suy sụp liệu NHNN và Bộ Xây dựng đã có tính đến?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: Cần nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng thời gian cho vay dài hạn là rất rủi ro.

Mô hình tái thế chấp rất tốt và đang được nhà nước cho nghiên cứu triển khai. Tuy nhiên, những rủi ro có thể xảy ra chỉ là do quà trình thực hiện như: Cho vay tràn lan không có kế hoạch. Chúng ta phải có cơ chế kiểm soát đảm bảo đúng, hướng đúng mục đích thì mới có hiệu quả.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Trước hết chưa nói về con số, chúng ta nói về mô hình. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn trung và dài hạn, chủ yếu áp dụng nguồn vốn ngắn hạn của tín dụng ngân hàng.

Gần đây NHNN đưa mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp thông qua việc chứng khoán hóa đóng gói các khoản vay mua nhà kèm theo tài sản thế chấp của các ngân hàng. Từ đó, tạo ra một nguồn vốn mới hỗ trợ cho các NH thương mại. Nguồn vốn này cũng có thể sử dụng trong nước hoặc ngoài nước.

Khi các ngân hàng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho các dự án trung và ngoài hạn, các ngân hàng phải tính toán tỷ lệ an toàn của nguồn vốn. Mô hình tái cho vay thế chấp huy động dòng tiền từ các thị trường chứng khoán, đầu tư, biến nó trở thành các dòng tiền hỗ trợ lại cho các NHTM hoặc trực tiếp cho thị trường nhà ở.

Trên thế giới, các mô hình tái cho vay thế chấp ở Mỹ đã từng thành công trong một chặng đường dài, tuy nhiên, nếu quá lạm dụng nó có thể rủi ro. Với VN, nếu sử dụng các mô hình mới để huy động các nguồn tài chính trung và dài hạn cho thị trường nhà ở là điều rất cần thiết.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Theo Savills, bất kỳ một giải pháp nào có thể cải thiện tình hình thị trường hiện tại đều được hoan nghênh. Đặc biệt với mô hình tái thế chấp nhà ở của NHNN, những người mua có nhu cầu ở thực, người mua có thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi trong việc tiếp cận với nguồn vốn. Do vậy, thanh khoản thị trường, tính minh bạch sẽ được cải thiện, giá trị BĐS sẽ được xác lập. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rủi ro nợ xấu với ngành ngân hàng có thể tăng lên và cần có cơ chế quản lý phù hợp để kiểm soát rủi ro này. Chỉ khi tất cả các nhóm giải pháp liên quan (tín dụng và kiểm soát, minh bạch hóa cơ chế…) được tiến hành đồng bộ thì cả ba bên – chủ đầu tư, người mua, ngân hàng – mới được hưởng lợi từ những sự thay đổi này.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Tôi đồng ý với ý kiến của ông Hà, ông Mai về mô hình huy động tiền hỗ trợ thị trường bất động sản. Nếu chúng ta thành công trong lộ trình ký hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương, gia nhập WTO thì sẽ có thêm nữa các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào bất động sản.Trong Luật nhà ở, chúng ta cũng cho phép người nước ngoài vào Việt Nam mua nhà vì vậy, đã đến lúc chúng ta phải nghĩ đến các kênh huy động khác, nên nên chỉ phụ thuộc vào ngân hàng. Thông qua các hoạt động huy động được hình thành bởi các tổ chức khác, chúng ta sẽ kiểm soát được nguồn lực để hỗ trợ nguồn vay.

Minh Ngọc, 50 tuổi: Theo các ông, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ diễn ra như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS: Thị trường bất động sản 2014 chắc chắn có sự điều chỉnh tích cực hơn.

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Năm 2014, là năm có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ của tài chính ngân hàng, giải pháp của ngành xây dựng. Năm 2014 là năm chính thức kết thúc điểm đáy và bắt đầu khởi sắc.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hy vọng các doanh nghiệp sẽ cố gắng chạy đua với nhau để sớm có các sản phẩm về nhà ở. Thị trường bất động sản đã chờ đợi hơn 3 năm qua và đây là cơ hội rất tốt để các chủ đầu tư cho ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành việc tái cấu trúc thị trường và chính thức thiết lập trật tự mới. Thời điểm này có thể nói rằng thị trường bất động sản đã tan băng, những số liệu trên hệ thống giao dịch của chúng tôi đã minh chứng rất rõ ràng về điều này.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Lạc quan một cách thận trọng.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Năm 2014, tôi cảm nhận rằng thị trường đã bắt đầu có niềm tin giữa các nhà làm chính sách, các ngân hàng và người làm bất động sản. Vì vậy tuy rằng còn có những điểm tiêu cực nhưng hy vọng những điểm chung giữa “ba nhà” cũng sẽ là nền tảng để tạo được niềm tin cho thị trường, giúp thị trường thực sự tan băng.

Cá nhân tôi cho rằng năm 2014, vẫn cần tiếp tục hai nhóm giải pháp chính: Thứ nhất là nhóm giải pháp nâng cao niềm tin của khách hàng để họ tin tưởng tham gia thị trường. Thứ hai là nhóm giải pháp đưa nhu cầu lớn trên thị trường thành nhu cầu thực sự. Ở đây theo tôi nên quan tâm và có các chính sách mạnh để hỗ trợ và phát triển thị trường nhà cho thuê. Một hành lang pháp lí hoàn chỉnh để chủ đầu tư dự án không lo lắng các rủi ro tranh chấp sẽ khiến họ yên tâm đầu tư, đồng thời điều đó cũng sẽ góp phần thu hút được khách hàng thứ cấp có nguồn vốn nhàn rỗi yên tâm đầu tư thuê, mua sở hữu căn hộ, nhà ở để cho thuê lại. Nhu cầu tiềm năng rất lớn trên thị trường theo đó sẽ được khơi thành nhu cầu thật, và đó yếu tố rất quan trọng để khơi thông thị trường.

Nhóm phóng viên thời sự

Ông Phan Thành Mai – Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng: Năm 2014, là năm có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ của tài chính ngân hàng, giải pháp của ngành xây dựng. Năm 2014 là năm chính thức kết thúc điểm đáy và bắt đầu khởi sắc.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hy vọng các doanh nghiệp sẽ cố gắng chạy đua với nhau để sớm có các sản phẩm về nhà ở. Thị trường bất động sản đã chờ đợi hơn 3 năm qua và đây là cơ hội rất tốt để các chủ đầu tư cho ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành việc tái cấu trúc thị trường và chính thức thiết lập trật tự mới. Thời điểm này có thể nói rằng thị trường bất động sản đã tan băng, những số liệu trên hệ thống giao dịch của chúng tôi đã minh chứng rất rõ ràng về điều này.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội: Lạc quan một cách thận trọng.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: Năm 2014, tôi cảm nhận rằng thị trường đã bắt đầu có niềm tin giữa các nhà làm chính sách, các ngân hàng và người làm bất động sản. Vì vậy tuy rằng còn có những điểm tiêu cực nhưng hy vọng những điểm chung giữa “ba nhà” cũng sẽ là nền tảng để tạo được niềm tin cho thị trường, giúp thị trường thực sự tan băng.

Cá nhân tôi cho rằng năm 2014, vẫn cần tiếp tục hai nhóm giải pháp chính: Thứ nhất là nhóm giải pháp nâng cao niềm tin của khách hàng để họ tin tưởng tham gia thị trường. Thứ hai là nhóm giải pháp đưa nhu cầu lớn trên thị trường thành nhu cầu thực sự. Ở đây theo tôi nên quan tâm và có các chính sách mạnh để hỗ trợ và phát triển thị trường nhà cho thuê. Một hành lang pháp lí hoàn chỉnh để chủ đầu tư dự án không lo lắng các rủi ro tranh chấp sẽ khiến họ yên tâm đầu tư, đồng thời điều đó cũng sẽ góp phần thu hút được khách hàng thứ cấp có nguồn vốn nhàn rỗi yên tâm đầu tư thuê, mua sở hữu căn hộ, nhà ở để cho thuê lại. Nhu cầu tiềm năng rất lớn trên thị trường theo đó sẽ được khơi thành nhu cầu thật, và đó yếu tố rất quan trọng để khơi thông thị trường.

Nhóm phóng viên thời sự

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự