Sohovietnam: Dòng tiền chuyển hướng sang mua tài sản

Đăng ngày 10/02/2016 01:07:00

(DĐDN) - Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam nhìn lại những điểm nổi bật của thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản trong năm qua và dự báo xu hướng trong năm tới.

Trước hết, xin ông khái quát những đặc điểm nổi bật của thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản trong năm qua?

Thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản khá sôi động trong một năm qua với số lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở TP HCM vì tính minh bạch của dự án và thị trường thanh khoản cao hơn, các chủ đầu tư phía Nam cũng thực hiện dự án bài bản hơn, chuyên môn hóa cao hơn.

Những người đi thâu tóm chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước, trong đó nổi bật là Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điền, An Gia, Đất Xanh, FLC, Vingroup. Một số thương vụ cũng liên quan đến các doanh nghiệp hoặc quỹ đầu tư nước ngoài nhưng các doanh nghiệp trong nước là những người mua chiếm thế áp đảo.

Một trong những thương vụ thâu tóm đình đám cuối năm qua là Thaigroup mua khách sạn Kim Liên thông qua đấu giá với giá mua lên đến 1.000 tỷ đồng, gấp nhiều lần dự đoán. Ông có bất ngờ với thương vụ này?

Số tiền mà người thắng đấu giá bỏ ra rất lớn để sở hữu một khách sạn có tình hình kinh doanh không gì nổi bật như Kim Liên là một bất ngờ.

Thực tế, có rất nhiều người muốn mua khách sạn này, trong đó, có những doanh nghiệp đã từng đi thâu tóm nhiều dự án khác trên thị trường. Dù vậy, mức giá dự kiến thắng đấu giá chỉ khoảng 500-600 tỷ đồng nên việc Thaigroup chi tới 1.000 tỷ đồng để sở hữu 52% cổ phần của khách sạn này cho thấy sự quyết liệt của người mua.

Các thông tin được công bố theo quyết định đấu giá của nhà nước thì doanh nghiệp nào tham gia cũng biết. Có thể, người mua nhìn nhận vào lợi thế và kỳ vọng của dự án đó, hoặc là họ yêu thích dự án đó nên mua bằng được.

Sau khi thắng đấu giá thì Thaigroup nắm tới 52% cổ phần khách sạn Kim Liên. Một phần còn lại do GP Bank nắm giữ mà GP Bank hiện là ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước và cũng là một nhà đầu tư nên có khả năng thoái vốn. Các nhà đầu tư còn lại cũng có thể bán lại cổ phần nên khả năng Thaigroup nắm quyền chi phối toàn bộ dự án rất cao.

.
Nhà đầu tư không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản phải sẵn sàng đối diện với thách thức

Chắc chắn, khi họ mua dự án thì đã xem xét kỹ quy hoạch phân khu và họ biết có thể làm gì và làm như thế nào. Với việc sở hữu khu đất có vị trí đẹp, Thaigroup có thể phát triển thành tổ hợp khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê và quan trọng hơn là có hạng mục căn hộ để bán để tạo dòng tiền cho chủ đầu tư. Vì thế, có thể số tiền bỏ ra đối với người khác là cao nhưng Thaigroup lại cho là hợp lý vì họ có một tài sản đẹp và hiếm có.

Thaigroup không phải là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp nhưng thương vụ thâu tóm khách sạn Kim Liên cho thấy họ có tham vọng nhảy vào lĩnh vực này. Nhiều doanh nghiệp đang ở lĩnh vực khác cũng đã và đang nhảy vào bất động sản. Phải chăng lợi nhuận từ bất động sản hấp dẫn đến mức nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro?

Những người thâu tóm dự án được chia thành 2 nhóm. Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Họ mua bán rất sát giá. Đồng thời, họ có thể thực hiện dự án từ đầu như lo thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng đến triển khai xây dựng và kinh doanh.

Nhóm thứ 2 là các doanh nghiệp từ lĩnh vực khác nhảy vào bất động sản. Nhìn thì có vẻ khi họ nhảy vào đầu tư bất động sản là đầu tư trái ngành nhưng thực tế không phải vậy. Những nhà đầu tư không có liên quan nhiều đến bất động sản đã bị đào thải khá mạnh trong cuộc khủng hoảng thời gian vừa qua. Còn những doanh nghiệp mới nhảy vào hiện nay thì nhiều ít họ cũng liên quan đến bất động sản. Ví dụ như Thaigroup đầu tư xi măng, đường giao thông, hệ thống hạ tầng và nếu đầu tư vào bất động sản là mở rộng chuỗi giá trị.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản phức tạp hơn nhiều so với đầu tư hạ tầng, nên các doanh nghiệp khi đầu tư vào bất động sản phải chấp nhận giải quyết bài toán khó hơn.

Tại sao ông cho rằng muốn đầu tư bất động sản thì doanh nghiệp từ lĩnh vực khác phải tự nâng mình lên để giải quyết những thách thức khó hơn?

Bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay rất khác. Có những doanh nghiệp, dự án danh tiếng như Phú Mỹ Hưng, Novaland hay Ecopark rất hút khách. Thậm chí, khách hàng phải xếp hàng hoặc bốc thăm thì mới mua được sản phẩm của những doanh nghiệp này. Nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp, nhiều dự án phải sử dụng các chiêu trò khác nhau mà vẫn khó bán.

Điều đó chứng tỏ danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư rất quan trọng. Những doanh nghiệp mới nhảy vào lĩnh vực bất động sản cần có thời gian để xây dựng uy tín. Trong khi đó, thị trường lại cạnh tranh hết sức khốc liệt. Khách hàng hiện nay thông minh hơn, đòi hỏi cao hơn. Các chủ đầu tư muốn bán được hàng phải đưa ra những sản phẩm độc đáo và khác biệt.

Đây chính là những thách thức không nhỏ mà các doanh nghiệp mới nhảy vào bất động sản thông qua thâu tóm dự án phải giải quyết để xây dựng danh tiếng và chiếm lòng tin của khách hàng.

Trong một thị trường bất động sản đang trên đà hứng khởi, liệu giao dịch chuyển nhượng dự án có tiếp tục sôi động trong năm nay?

Năm 2016 sẽ là năm của giao dịch tài sản. Thực tế, nhu cầu mua dự án vẫn còn rất lớn vì khi đã kinh doanh xong dự án này thì nhà đầu tư có nhu cầu mua dự án khác để gối đầu. Tuy nhiên, những dự án chào bán không còn nhiều, đồng thời, giá chào bán cũng tăng lên khá nhiều nên không dễ mua, và giao dịch chuyển nhượng dự án cũng ít đi.


Thị trường bất động sản đang cạnh tranh khốc liệt

Vì thế, những nhà đầu tư đã kiếm được tiền trong quá trình đầu tư và kinh doanh sẽ chuyển hướng sang mua tài sản. Họ sẽ mua những tài sản nào sinh ra dòng tiền. Họ mua vì 2 mục đích. Thứ nhất là họ kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tăng, thứ hai là dòng tiền thường xuyên mà tài sản đó sẽ mang lại. Những tài sản ở TP HCM có tỷ suất sinh lời khoảng 5-7% bằng USD, trong khi tỷ suất sinh lời ở Hà Nội thấp hơn, khoảng 4-5%.

Những loại tài sản nào đang được chào bán trên thị trường hiện nay?

Các loại hình tài sản chào bán rất đa dạng. Tuy nhiên, phần lớn các tài sản chào bán hiện nay tập trung ở TP HCM. Chỉ riêng các danh mục tài sản chào bán qua Sohovietnam đã lên đến gần 80 tài sản khác nhau, với giá trị mỗi tài sản từ 50-300 tỷ đồng.

Tài sản này có thể là khách sạn 2-4 sao, đang xây dở dang hoặc đã đi vào hoạt động, đất xây văn phòng hoặc tòa nhà văn phòng đang cho thuê. Ngoài ra, có cả những khối đế thương mại của các tòa nhà chung cư hoặc văn phòng đang cho thuê và chủ đầu tư muốn chào bán.

Ở Hà Nội không có nhiều tài sản chào bán vì thông thường, các nhà đầu tư phía Bắc rất giữ tài sản và họ ít vay mượn nên không chịu áp lực bán.

Chúng tôi cũng có những dự án bất động sản ở Hà Nội, TP HCM, Nha Trang, Phú Quốc đang chào bán nhưng số lượng không nhiều. Năm qua, Sohovietnam cũng tư vấn chuyển nhượng thành công 2 dự án bất động sản với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 1.200 tỷ đồng, và tổng mức đầu tư của 2 dự án này khoảng 5.000 tỷ đồng.

Phần lớn các nhà đầu tư đi thâu tóm dự án đều quan tâm đến mảng căn hộ, nhưng có vẻ như những dự án chào bán trong phân khúc này không nhiều. Tại sao vậy?

Các dự án xây dựng căn hộ để bán hiện nay có nhu cầu chuyển nhượng không còn nhiều.

Năm 2015 là năm thị trường bất động sản phát triển mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, nên các chủ đầu tư đều bán được hàng và có nguồn thu tốt. Vì thế, những chủ đầu tư trước đây muốn bán dự án đã xoay xở được và triển khai xây dựng để bán hàng và không bán dự án nữa. Hoặc nếu có muốn bán thì giá chào bán cũng đã tăng 15-20% so với trước đây. Nguồn cung dự án căn hộ chào bán vì thế rất hạn chế.

Ngọc Sơn 

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự