Quản lý vận hành nhà chung cư: Cư dân đòi quyền lợi một cách tiêu cực

Đăng ngày 07/03/2019 12:18:01

Hoạt động quản lý nhà chung cư đang là một vấn đề rất nóng ở Việt Nam. Trong đó nổi cộm là những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, hoạt động của ban quản trị, kinh phí bảo trì.

Toàn cảnh hội thảo

Đây là thông tin được đưa ra tại hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức sáng 7/3 tại Hà Nội.

Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

5 nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện

Tại TP.HCM toàn thành phố hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp. Tính trung bình, thì cứ 10 chung cư ở thành phố, có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Hà Nội - báo cáo gần đây của Ban nội chính Thành uỷ vào tháng 10/2018 cho biết, trong số 745 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Về hình thức, việc tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư hiện nay ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức biểu tình, diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư.

Về phía doanh nghiệp, đại diện Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng chỉ rõ có 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp.

Thứ nhất, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Ngoài ra, cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…

Thứ tư, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất.

Thứ năm, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Có những chủ đầu tư ôm quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban Quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà, và khi đã là thành viên trong ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp ôm quỹ bảo trì bỏ trốn. Và nếu không được tham gia ban quản trị tòa nhà thì họ sẵn sàng dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. 

Rà soát, sửa đổi các văn bản pháp luật

Doanh nghiệp này cho rằng mô hình Ban quản trị quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 đã không còn phù hợp với tình hình thực tế. DN đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình Ban quản trị với thành phần chính là các cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, Bộ xây dựng thành lập những Công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp.

Các công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp hoạt động hoàn toàn độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân. Các công ty này được Bộ Xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân và/hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở ban ngành liên quan.

Doanh nghiệp cũng đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; sửa đổi, bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Đồng quan điểm, đại diện Thủ Đức House cũng đề xuất cần có biện pháp, chế tài rõ ràng và cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ và xử lý vi phạm Ban Quản trị nếu không công khai, minh bạch hoặc sử dụng phần kinh phí bảo trì không đúng mang tính tư lợi cá nhân. Đồng thời phải có hướng dẫn cụ thể cho cư dân và ban quản trị 01 vài phương án giải quyết nếu như sau thời gian vận hành nhà chung cư 5-10 năm mà phần 2% kinh phí bảo trì đã  sử dụng hết thì có thu thêm tiền của cư dân không, nếu thu thì mức đưa ra như thế nào…

LINH NHI

 

 

 

 

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự