Nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Đăng ngày 21/07/2016 17:37:00

(DĐDN) - Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ, chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. Quy mô thị trường so với các nước trong khu vực cũng như những nước phát triển trên thế giới còn khá khiêm tốn.

Nguồn tín dụng đa dạng

Hiện tại quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippine 48 tỷ USD…(số liệu từ Nomura Research Institude vào 4/2013).

Những nước phát triển cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,…còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dưa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân.

Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Hiện tại tổng dư nợ bất động sản của Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Nguồn tín dụng còn lại cho bất động sản chủ yếu còn lại là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và FDI. 

Tuy nhiên, những năm gần đây vốn FDI vào bất động sản sụt giảm mạnh, hiện nay đang có xu hướng phục hồi trở lại nhưng khó có thể bằng với thời hoàng kim (2008). Nguồn vốn cho bất động sản thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. 

Lãi suất cho vay bất động sản thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là bởi ngân hàng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng thì chi phí vốn đó người tiêu dùng phải gánh chịu, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao. Lãi suất vay trung và dài hạn hiện nay ở Việt Nam lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn. Đây cũng là một nghịch lý nữa đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Cần thay đổi cấu trúc nguồn vốn

Nghị định 71 của Chính phủ năm 2010 đã có quy định về quỹ tiết kiệm nhà ở, mới đây Luật chứng khoán cũng có quy định về Quỹ Đầu tư bất động sản, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng đã đề cập tới Quỹ tín thác bất động sản REITs,….nhưng thực tế các quỹ này chưa có nhiều hoạt động.

Hiện nay điều cần thiết đó là phải thay đổi lại cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản một cách mạnh mẽ. Bằng việc hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính bất động sản phát triển (REITs), chứng khoán hóa dự án bất động sản, cải thiện môi trường đầu tư, phát triển thị trường vốn,…Sự ra đời của quỹ REIT cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào thị trường toàn cầu.

Các nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua các tài sản bất động sản có giá trị lớn thì giờ đây họ có thể gián tiếp sở hữu thông qua việc mua chứng chỉ quỹ Techcom REIT và quy mô vốn đòi hỏi sẽ nhỏ hơn rất nhiều cũng như sẽ giảm được rủi ro khi có thể phân bổ vốn vào nhiều loại tài sản khác nhau.

Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Một REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, một hiệp hội, một quỹ tín thác… nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm. 

Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT.

Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường. REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo danh mục REIT sở hữu. 

Mô hình thứ 2 là đầu tư vào các loại tài sản thế chấp (Mortgage REIT), ví dụ như đầu tư vào trái phiếu được đảm bảo bằng tài sản thế chấp của các doanh nghiệp địa ốc. Quỹ định kỳ sẽ nhận được thu nhập từ khoản lãi cho vay tương ứng. Một số REIT ra đời sau này cũng trộn lẫn 2 hình thức vào nhau để hình thành REIT hỗn hợp (Hybrid REIT).

Đây là 2 mô hình hoàn toàn khác nhau. Nếu theo chuẩn của quốc tế thì quỹ đầu tư bất động sản là dạng có thể đầu tư vào bất kỳ loại hình bất động sản nào, thậm chí có thể đầu tư các dự án, xây nhà xong rồi bán. Còn quỹ tín thác bất động sản (tức REIT) chỉ được đầu tư vào các tài sản cho thuê dài hạn. Hiện tại, Việt Nam đang ban hành các quy định lai giữa 2 mô hình này.

Đối với các nhà đầu tư, chứng chỉ quỹ REIT có thể là lựa chọn phù hợp để đa dạng hóa danh mục đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khá tốt. 

Hiện tại Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REIT mang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REIT có thể phát triển tốt tại Việt Nam. Hình thành REIT mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu về bất động sản, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngại lớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam.

Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

 

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự