Đề án lập Cty cho vay tái thế chấp nhà ở: Cơ hội gắn kết (Kỳ II)

Đăng ngày 07/05/2014 00:00:00

Số báo 35+36 ra ngày 30/4/2014 có bài viết phân tích về “Đề án lập Cty cho vay tái thế chấp nhà ở góc độ chính sách – chiến lược quốc gia. Kì này, chúng tôi tiếp tục giới thiệu với bạn đọc về đề án này từ góc nhìn: rào cản nào sẽ xảy ra với mô hình phát triển hệ thống – thị trường cho vay tái thế chấp nhà ở.


Hy vọng Việt Nam có thể phát kiến ra một mô hình cho vay tái thế chấp nhà ở hoàn thiện và ít rủi ro

Trước khi có Luật nhà ở và Chiến lược Phát triển Nhà ở thì từ năm cuối thập niên 80 và năm đầu thập niên 90 của thế kỷ 20, Chính phủ đã cho thành lập 3 ngân hàng định hướng rõ là những ngân hàng chuyên về cho vay thế chấp nhà ở – Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hà Nội, Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hồ Chí Minh và Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Cửu long.

Thực tế thị trường sơ cấp vay thế chấp nhà ở

Đó chính là những cơ sở làm nền tảng ban đầu cho một thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hà Nội (HBB) đã không còn từ ngày 28/8/2012 (sáp nhập SHB). Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hồ Chí Minh đã chính thức đổi tên thành Ngân hàng Phát triển TP HCM với định hướng chiến lược trở thành ngân hàng đa năng hiện đại. Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Cửu Long tuy chưa có sự chuyển hướng nào nhưng cơ bản vẫn là một ngân hàng yếu vốn và tổng tài sản cũng thuộc loại nhỏ. Có thể nói sau 24 năm kể từ khi có định hướng là ngân hàng cho vay tái thế chấp nhà ở, các ngân hàng kể trên chưa biết đã cho vay được bao nhiêu khoản vay thế chấp nhà ở trên thị trường sơ cấp?!.

Cùng với đó, một TTCK có lịch sử hoạt động đã được 14 năm – mặc dù vẫn còn non yếu và nhiều bất cập nhưng cũng là một nền tảng ban đầu của một thị trường vốn mang tầm quốc gia có thể gánh vác hỗ trợ hình thành thị trường cho vay và tái cho vay thế chấp nhà ở. Song sau 14 năm, thị trường này hoàn toàn chưa có và phát triển được các sản phẩm chứng khoán phái sinh, để chứng khoán hóa bất động sản được lưu hành thông dụng. Tổng số vốn trái phiếu có liên quan đến thị trường bất động sản đã phát hành qua TTCK cho đến hiện nay đã không có bất cứ khoản trái phiếu trung dài hạn nào có địa chỉ dành riêng cho vay thế chấp đã được các ngân hàng phát hành. Đó cũng là một thực tế.

Như vậy, trên phương diện quy mô và bài bản, nền kinh tế chúng ta đã chưa hình thành được thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Fannie Mae – Freddie Mac – Ginnie Mae của VN?

Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae là 3 cột trụ của nguồn và kênh tạo vốn thường xuyên cho thị trường nhà ở của nền kinh tế Mỹ. Nói chính xác hơn, không có 3 cột trụ này thì không có thị trường nhà ở như hiện nay. Nơi đây chính là những ngọn hải đăng là những cảng lớn và chính chuyên chở nguồn vốn cho một thị trường thứ cấp cho vay nhà ở cho tất cả các nhà đầu tư tại Mỹ cũng như trên thế giới.


Nền kinh tế VN đã chưa hình thành được thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Fannie Mae và Freddie Mac là hai Cty được Quốc hội Mỹ bảo trợ và định hướng làm đầu tàu cho thị trường sơ cấp – Thị trường tái cho vay thế chấp nhà ở – với chức năng mua lại các khoản vay nhà ở từ các ngân hàng và các định chế tài chính khác. Đây có thể gọi là mô hình cơ quan tài chính bán công chuyên về địa ốc và thực tế hai Cty này đã kiểm soát đến 90% tín dụng địa ốc trên toàn nước Mỹ. Ginnie Mae là Cty bảo lãnh các khoản vay thế chấp nhà ở do các cơ quan bảo trợ nhà ở của chính phủ Mỹ.

Năm 2007, hai Cty Fannie Mae và Freddie Mac đứng bên bờ vực phá sản, tiếp nhận cứu trợ từ Bộ Tài chính Mỹ để tái cơ cấu lại. Nhìn lại quá khứ, nguyên nhân chính của việc đẩy hai Cty này tới bờ vực phá sản là câu chuyện phát triển ngoài tầm kiểm soát của hoạt động chứng khoán hóa, cộng thêm bong bóng nhà đất bị đẩy đến… xì hơi; một chu kì điều chỉnh giảm giá bất động sản đã làm các MBS (chứng khoán có đảm bảo bằng tài sản thế chấp)và các CDO (được hình thành từ MBS và ABS – các chứng khoán vay ở các tài sản khác như ô tô, xe máy…) mất giá. Khoản mua nợ của hai Cty bán công tài chính địa ốc gần như trở thành… giấy lộn.

Trở lại VN, với một thị trường sơ cấp vắng bóng các tổ chức tài chính địa ốc (mà tương lai sẽ có Cty cho vay tái thế chấp nhà ở đầu tiên) và một TTCK “còn non”, cơ hội gắn kết giữa Cty cho vay tái thế chấp nhà với một Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 sẽ hạn hẹp. Nhưng dù là cơ hội hẹp, như xúc tiến ngay những phiên bản tương tự như Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae hoặc một phiên bản nào đó phù hợp với thị trường vốn của thế giới bên ngoài, tất nhiên trên cơ sở rút ra những kinh nghiệm của các đại gia khổng lồ nước Mỹ, vẫn là điều không thể chần chừ. Hy vọng là đi chậm, bước sau, thậm chí gần như chưa có gì, VN sẽ có thể… phát kiến ra một mô hình cho vay tái thế chấp nhà ở hoàn thiện và ít rủi ro. Một phát kiến cần gấp để tiếp năng lượng cho 1 triệu tỷ đồng nợ xấu lẫn tồn kho và cái “hộp đen” chiến lược nhà ở…

Muộn còn hơn là không bao giờ!

Lê Trọng Nhi
Chuyên gia Tài chính Cao cấp

Thực tế thị trường sơ cấp vay thế chấp nhà ở

Đó chính là những cơ sở làm nền tảng ban đầu cho một thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hà Nội (HBB) đã không còn từ ngày 28/8/2012 (sáp nhập SHB). Ngân hàng Phát triển Nhà TP Hồ Chí Minh đã chính thức đổi tên thành Ngân hàng Phát triển TP HCM với định hướng chiến lược trở thành ngân hàng đa năng hiện đại. Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Cửu Long tuy chưa có sự chuyển hướng nào nhưng cơ bản vẫn là một ngân hàng yếu vốn và tổng tài sản cũng thuộc loại nhỏ. Có thể nói sau 24 năm kể từ khi có định hướng là ngân hàng cho vay tái thế chấp nhà ở, các ngân hàng kể trên chưa biết đã cho vay được bao nhiêu khoản vay thế chấp nhà ở trên thị trường sơ cấp?!.

Cùng với đó, một TTCK có lịch sử hoạt động đã được 14 năm – mặc dù vẫn còn non yếu và nhiều bất cập nhưng cũng là một nền tảng ban đầu của một thị trường vốn mang tầm quốc gia có thể gánh vác hỗ trợ hình thành thị trường cho vay và tái cho vay thế chấp nhà ở. Song sau 14 năm, thị trường này hoàn toàn chưa có và phát triển được các sản phẩm chứng khoán phái sinh, để chứng khoán hóa bất động sản được lưu hành thông dụng. Tổng số vốn trái phiếu có liên quan đến thị trường bất động sản đã phát hành qua TTCK cho đến hiện nay đã không có bất cứ khoản trái phiếu trung dài hạn nào có địa chỉ dành riêng cho vay thế chấp đã được các ngân hàng phát hành. Đó cũng là một thực tế.

Như vậy, trên phương diện quy mô và bài bản, nền kinh tế chúng ta đã chưa hình thành được thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Fannie Mae – Freddie Mac – Ginnie Mae của VN?

Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae là 3 cột trụ của nguồn và kênh tạo vốn thường xuyên cho thị trường nhà ở của nền kinh tế Mỹ. Nói chính xác hơn, không có 3 cột trụ này thì không có thị trường nhà ở như hiện nay. Nơi đây chính là những ngọn hải đăng là những cảng lớn và chính chuyên chở nguồn vốn cho một thị trường thứ cấp cho vay nhà ở cho tất cả các nhà đầu tư tại Mỹ cũng như trên thế giới.


Nền kinh tế VN đã chưa hình thành được thị trường sơ cấp cho vay thế chấp nhà ở.

Fannie Mae và Freddie Mac là hai Cty được Quốc hội Mỹ bảo trợ và định hướng làm đầu tàu cho thị trường sơ cấp – Thị trường tái cho vay thế chấp nhà ở – với chức năng mua lại các khoản vay nhà ở từ các ngân hàng và các định chế tài chính khác. Đây có thể gọi là mô hình cơ quan tài chính bán công chuyên về địa ốc và thực tế hai Cty này đã kiểm soát đến 90% tín dụng địa ốc trên toàn nước Mỹ. Ginnie Mae là Cty bảo lãnh các khoản vay thế chấp nhà ở do các cơ quan bảo trợ nhà ở của chính phủ Mỹ.

Năm 2007, hai Cty Fannie Mae và Freddie Mac đứng bên bờ vực phá sản, tiếp nhận cứu trợ từ Bộ Tài chính Mỹ để tái cơ cấu lại. Nhìn lại quá khứ, nguyên nhân chính của việc đẩy hai Cty này tới bờ vực phá sản là câu chuyện phát triển ngoài tầm kiểm soát của hoạt động chứng khoán hóa, cộng thêm bong bóng nhà đất bị đẩy đến… xì hơi; một chu kì điều chỉnh giảm giá bất động sản đã làm các MBS (chứng khoán có đảm bảo bằng tài sản thế chấp)và các CDO (được hình thành từ MBS và ABS – các chứng khoán vay ở các tài sản khác như ô tô, xe máy…) mất giá. Khoản mua nợ của hai Cty bán công tài chính địa ốc gần như trở thành… giấy lộn.

Trở lại VN, với một thị trường sơ cấp vắng bóng các tổ chức tài chính địa ốc (mà tương lai sẽ có Cty cho vay tái thế chấp nhà ở đầu tiên) và một TTCK “còn non”, cơ hội gắn kết giữa Cty cho vay tái thế chấp nhà với một Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 sẽ hạn hẹp. Nhưng dù là cơ hội hẹp, như xúc tiến ngay những phiên bản tương tự như Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae hoặc một phiên bản nào đó phù hợp với thị trường vốn của thế giới bên ngoài, tất nhiên trên cơ sở rút ra những kinh nghiệm của các đại gia khổng lồ nước Mỹ, vẫn là điều không thể chần chừ. Hy vọng là đi chậm, bước sau, thậm chí gần như chưa có gì, VN sẽ có thể… phát kiến ra một mô hình cho vay tái thế chấp nhà ở hoàn thiện và ít rủi ro. Một phát kiến cần gấp để tiếp năng lượng cho 1 triệu tỷ đồng nợ xấu lẫn tồn kho và cái “hộp đen” chiến lược nhà ở…

Muộn còn hơn là không bao giờ!

Lê Trọng Nhi
Chuyên gia Tài chính Cao cấp

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự