Công bố dự án thế chấp ngân hàng: 'Tù mù' thông tin do... luật

Đăng ngày 10/08/2016 16:47:22

(DĐDN) - Luật tổ chức tín dụng 2010 quy định thông tin của khách hàng vay vốn thuộc dạng thông tin mật, không được phép công bố và phổ biến. Điều này gây ra sự lệch pha nhất định trong việc triển khai quy định pháp luật đến thực tế và dẫn đến tình trạng thông tin về thế chấp rất tù mù.

Sở TNMT Hà Nội cũng thừa nhận những dự án được cấp quyền sử dụng đất tại Hà Nội đủ điều kiện để thế chấp vay vốn là rất ít. Điều này có nghĩa các ngân hàng sẽ phải lách để cho vay và được vay. Hậu quả là nếu DN vay ngân hàng không có tiền trả thì rất có thể căn hộ bị siết nợ chính là căn hộ mà khách hàng vừa mua phải. 

Luật pháp “chằng chịt” 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện hành, thì tài sản đã được đưa vào thế chấp thì sẽ bị một số ràng buộc hạn chế giao dịch. Do đó, thông tin đăng ký thế chấp dự án cần phải được phổ biến công khai để cho mọi cá nhân, pháp nhân được biết, nhằm phòng tránh rơi vào tình thế giao dịch bất hợp pháp hoặc không bảo đảm quyền lợi do không nắm được thứ tự ưu tiên. Vì vậy, khoản 3, Điều 4 về “nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về “Giao dịch bảo đảm” đã quy định như sau: “Thông tin lưu giữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu.” 

Đối với DN kinh doanh BĐS phải có trách nhiệm công khai rất nhiều thông tin về dự án nhà ở theo quy định tại Điều 6 về “Công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và quy định tại Điều 26 về “Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, cả hai đạo Luật này không quy định cụ thể việc phải công khai thông tin thế chấp dự án, mà chỉ có quy định liên quan một chút, chẳng hạn như “Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có)” hay “Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng ̉ đồng dân cư”. 

Riêng các tổ chức tín dụng thì sẽ không được phép công khai giao dịch thế chấp của khách hàng tại các tổ chức tín dụng vì quy định tại khoản 2, Điều 14 về “Bảo mật thông tin”, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010: “2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải bảo đảm bí mật thông tin liên quan đến tài khoản, tiền gửi, tài sản gửi và các giao dịch của khách hàng tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”. 

Người mua nhà khó... “nắm đằng chuôi” 

Trong các trường hợp quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao cho người mua nhà theo quy định của pháp luật thì người mua nhà rất yên tâm, gần như không có rủi ro. 

Việc này được thế hiện thông qua 3 trường hợp sau theo quy định tại khoản 3, Điều 12 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 5, Điều 19 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng”, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014: Thứ nhất là khi người mua nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thứ hai là khi người mua nhà đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Thứ ba là khi người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Riêng đối với trường hợp thứ hai và thứ ba thì loại trừ trường hợp bên mua nhà và chủ đầu tư có thỏa thuận rằng chưa chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. 

Người mua nhà cũng yên tâm cao nếu dự án đã có bảo lãnh của việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đó, ngân hàng sẽ có trách nhiệm bảo đảm dự án được bán hợp pháp và phải chịu trách nhiệm thanh toán tiền cho người mua, nếu nhà ở không được bàn giao đúng thời hạn. 

Trường hợp không có bảo lãnh của ngân hàng (chẳng hạn do dự án đã bán trước ngày bắt buộc phải có bảo lãnh từ ngày 1/7/2016) nhưng việc thanh toán tiền được thực hiện thông qua ngân hàng cho vay vốn và nhận thế chấp, thì người mua nhà cũng tương đối yên tâm. Vì khi đó, ngân hàng phải bảo đảm việc nhà ở được bán và thu hồi vốn vay cho ngân hàng. Rủi ro chủ yếu trong trường hợp này đối với người mua nhà là, chủ đầu tư chậm hoặc không đủ khả năng tài chính hoàn thiện công trình. Còn trong các trường hợp khác, thì người mua nhà sẽ phải hết sức thận trọng, vì rủi ro sẽ tương đối cao, thậm chí rất cao. Mọi thứ đều phụ thuộc vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư. 

Cũng phải nói thêm, các trường hợp dựa vào ngân hàng, cũng vẫn có ít nhiều rủi ro nếu như ngân hàng không thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết theo quy định của pháp luật. Từ đó cho thấy, khách hàng cần tỉnh táo trong việc lựa chọn dự án nhà ở để “xuống tiền”. Không phải tất cả những dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn đều mang đến rủi ro cũng như những dự án không có tên trong danh sách này lại an toàn. Quan trọng nhất là việc chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, bảo đảm tiến độ là một hoạt động hoàn toàn bình thường trong kinh doanh và đầu tư BĐS. 

Trước khi tiến hành giao dịch, người mua nhà có quyền đề nghị chủ đầu tư cung cấp giấy chứng nhận đã giải chấp căn hộ. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư chưa thể giải chấp được ngay vì dòng vốn tồn đọng trong dự án, người mua nhà có quyền yêu cầu DNlập bản thỏa thuận về thời điểm và cách thức rút tài sản thế chấp. Trong thỏa thuận này cũng phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp đối đối với việc sử dụng tài sản thế chấp của DN.

Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng

Công bố dự án thế chấp ngân hàng: Cần 'luật hóa' các giao dịch bất động sản

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự