Tư vấn

Gỡ vướng cải tạo chung cư cũ: Chính quyền chọn chủ đầu tư

27/04/2017 09:40

Là DN đã tham gia cải tạo thành công nhiều khu chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest vẫn lắc đầu cho rằng, chủ trương đã có nhưng khi bắt tay vào thực hiện thì DN gặp muôn vàn khó khăn.

Gỡ vướng cải tạo chung cư cũ: Chính quyền chọn chủ đầu tư

Ông Hiệp dẫn chứng, khi lên kế hoạch cải tạo chung cư cũ phố Huỳnh Thúc Kháng, dù đã xong về mặt chủ trương nhưng khi xuống thương lượng với người dân thì lại vướng ở tỷ lệ đền bù. “Do đây là khu vực hạn chế chiều cao, chúng tôi đã nhún mình đồng ý mức đền bù khoảng 2 chấm – mức đền bù quá cao cho cư dân và cũng là mức giá vô cùng khó cho DN mà cư dân vẫn không đồng ý” – ông Hiệp cho biết.

Khó khăn ai thấu?

Còn đại diện Cty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng, đơn vị được giao nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể khu tập thể Thành Công (Ba Đình) cho biết, nếu áp dụng hệ số K= 1,3 đến 1,5 cùng với điều kiện nhà xây không quá 24 tầng, buộc phải xây 3 tầng hầm thì DN không thể cân đối được nguồn vốn, thậm chí khả năng thu hồi vốn là phi thực tế.

“Để chúng tôi yên tâm đầu tư, toàn tâm xây dựng công trình chất lượng chỉ nên áp dụng hệ số K= 1. Mặt khác, cơ quan quản lý nên đồng ý thực hiện GPMB khi trên 70% cư dân tòa nhà đồng tình, đảm bảo cho DN không bị “sa lầy”” – đại diện Việt Hưng đề xuất.

Đại diện Sun Group – DN được giao tham gia cải tạo chung cư cũ tại Kim Liên và Thanh Xuân Bắc thì cho rằng cơ chế ưu đãi hiện tại chưa đủ khiến DN hào hứng tham gia cải tạo chung cư cũ do vậy cơ quan quản lý cần có những chế tài riêng để khuyến khích DN như: Ưu tiên đấu giá các quỹ đất sạch, tạo quỹ đất đầu tư mới hiệu quả; làm rõ chính sách tài chính ngay từ đầu để hỗ trợ cho người dân như lãi suất vay, hình thức cho thuê/trả góp dài hạn, cho chủ đầu tư được miễn giảm thuế thu nhập DN, áp dụng thuế giá trị gia tăng 5%.

Quay trở lại câu chuyện của GP Invest, chuyện không thỏa thuận được giá đền bù gặp như cơm bữa tại các dự án cải tạo chung cư cũ. Thậm chí, tại các dự án như B6-B2 Giảng Võ, C7 Thành Công... chủ đầu tư cũng phải đền bù gấp 2-2,5 lần thì các hộ dân mới chịu di dời.

“Với mức đề bù này nếu chủ đầu tư quản lý tốt may ra lãi được khoảng 2-3%, còn quản lý không tốt, tiến độ chậm thì DN chắc chắn sẽ lỗ. Nếu cơ quan quản lý không vào cuộc thì các nhà đầu tư bị đặt trong bối cảnh rủi ro rất lớn. Và đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thực trạng các chung cư cũ đều không cải tạo được” - ông Hiệp cho biết.

Thành phố sẽ thay dân chọn chủ đầu tư

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong tổng số khoảng 1.579 nhà chung cư cũ chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, đến nay, Hà Nội mới hoàn thành xây dựng lại khoảng 1%. Chính vì vậy, mới đây, Chủ tịch TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ban hành quyết định thành lập một Ban Chỉ đạo TP với nhân sự gồm toàn lãnh đạo các Sở ngành nhằm tìm ra giải pháp tối ưu nhất. 

Để tìm ra cơ chế đặc biệt cho DN, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất TP thông qua cơ chế chính sách khung về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ với 6 nội dung bao gồm: Tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ để đưa vào kế hoạch cải tạo, quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, cơ chế tài chính cho dự án, phân cấp thực hiện.

Chẳng hạn, về tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ để đưa vào kế hoạch cải tạo, thay vì điều tra, khảo sát và tổ chức kiểm định chất lượng các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng đề xuất mới chỉ cần căn cứ vào niên hạn nhà chung cư cũ. Hay như việc lựa chọn chủ đầu tư, Hà Nội sẽ chỉ định chủ đầu tư thay vì để Ban quản trị nhà chung cư (nếu có) hoặc người dân đề xuất.

Tuy nhiên, điều người dân vẫn “băn khoăn” đó chính là chính sách GPMB. Đơn cử, chung cư G6A Thành Công, theo người dân mức giá hiện lên tới hơn 60 triệu đồng/m2, thậm chí có vị trí lên tới hơn 90 triệu đồng/m2 trong khi theo hướng bồi thường thì chỉ ở mức 15 - 20 triệu/m2.

Sở Xây dựng HN cũng đưa ra 2 phương án đối với việc hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư. 

Phương án 1 là giao đơn vị trực thuộc hoặc thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra đề xuất của nhà đầu tư để xác định điểm hòa vốn cho dự án (có tính đến 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư) trong trường hợp hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K =1.

Nếu còn chênh lệch giá trị theo hướng có lợi thì nhà đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận hệ số K cho phù hợp (ngược lại thì thực hiện theo nội dung đề xuất số 5 về cơ chế tài chính cho dự án).

Phương án 2 hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K=1. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm cho nhà đầu tư với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư. Những hộ tại tầng 1 đang kinh doanh được bố trí thuê 1 ki-ốt để kinh doanh khi dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư hoàn thành, đối với nhà thấp tầng giá trị bồi thường theo thực tế diện tích sử dụng hợp pháp.

Trường hợp nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 thì được ưu tiên mua căn hộ với hệ số K=2 tại dự án nhà ở thương mại do DN thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ làm chủ đầu tư.

Linh Nhi

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ nhất diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đề xuất, sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính – tiết kiệm nhà ở theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Mẫu nước tại khu đô thị Tân Tây Đô được xét áp dụng theo QCVN 02: 2009 của Bộ Y tế với kết quả nước có hàm lượng Asen là 0,03 mg/L. Tuy nhiên, ông Phạm Văn Thoán - Phó trưởng phòng Marketing truyền thông, Công ty CP Đầu tư Hải Phát cho rằng vẫn an toàn.

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Được coi là khối bất động sản đắt nhất thế giới năm 2017, giá trị của căn biệt phủ của tỷ phú Jack Ma đã lên tới hơn 3.500 tỷ đồng.