Tư vấn

Cải tạo chung cư cũ: "Nút thắt" 1:1

08/12/2016 09:28

(DĐDN) - Ngay sau khi Chủ tịch UBND TP Hà Nội đề xuất áp dụng cơ chế đền bù 1:1 trong việc cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sồng Hồng cho rằng, Hà Nội cần bàn luận kỹ hơn trước khi áp dụng cơ chế này.

Cải tạo chung cư cũ:

Chung cư cũ đều nằm trên các khu đất vàng còn sót lại

Ông Điệp cho biết, nếu áp dụng cơ chế 1:1 chắc chắn Hà Nội cũng như DN sẽ gặp phải phản ứng dữ dội của người dân. Bởi hiện nay các hộ dân ở khu tập thể cũ hiện đang sinh sống trong căn hộ có diện tích khoảng 20m2. Ngoài 20m2 mới được đền bù, với 25m2 còn lại người dân sẽ phải mua thêm, trong khi phần lớn họ đều là cán bộ về hưu và người lao động thu nhập thấp nên việc mua thêm phần diện tích là rất khó khăn.

3 phương án gỡ nút thắt 

 - Hơn 10 năm qua dù TP Hà Nội đã rất quyết tâm trong việc cải tạo chung cũ nhưng dường như chưa tìm được điểm chung giữa DN và người dân. Vậy theo ông “nút thắt” ở đây là gì?

Rõ ràng “nút thắt” chính là cơ chế chính sách. Một là người dân chưa thoả đáng đền bù. Hai là DN chưa có lãi. Chính vì lẽ đó nhà nước phải đưa ra cơ chế chính sách phù hợp để thỏa mãn xung đột giữa người dân và DN. Bởi cơ chế hiện nay có lợi cho người dân nhưng chưa có lợi cho DN mà để có lợi cho DN thì không được người dân đồng tình.

Mới đây, TP Hà Nội đã giao việc cải tạo chung cư cũ cho các Tập đoàn, DN lớn. Tôi cho rằng đây là cơ chế mang tính đột phá bởi chỉ các DN lớn, Tập đoàn lớn như Vingroup, Sungroup hay mới đây là Tập đoàn FLC mới có đủ điều kiện để đầu tư, cải tạo nhanh được. 

- Các ông lớn vào cuộc tốc độ cải tạo sẽ rất nhanh nhưng như ông nói nếu Hà Nội áp dụng phương án đền bù 1:1 phải xem xét lại. Lý do vì sao thưa ông?

Theo quy định hiện nay các DN đang phải đền bù cho người dân theo cơ chế đền bù 1:2,5. Nếu áp dụng theo cơ chế 1:1 thì có lợi cho DN nhưng vô hình chung lại không tạo điều kiện cho người dân bởi phần lớn họ là những người khó khăn về kinh tế.

Cải tạo chung cư cũ: 'Cánh cửa' đã mở

Theo tôi có rất nhiều phương án để hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Thứ nhất, có thể những khu trung tâm không tăng được dân số thì buộc phải di dời. Nhưng khi di dời người dân phải được hưởng tiện ích tốt hơn các khu cũ, giá trị kinh tế phải tốt hơn bằng cách những hộ dân ở tầng 1 DN phải bố trí ngoài nhà ở phải có kiot để kinh doanh hoặc vị trí khác để kinh doanh. Người ở tầng 2 nếu ra ngoài cũng phải được bố trí nhà ở và có công ăn việc làm hoặc có nhà thứ 2 để cho thuê. Người dân và DN tự đưa ra thỏa thuận với nhau và nhà nước tạo cơ chế cho hai bên. 

Thứ hai là những khu mật độ dân số thưa có thể tăng số tầng, tăng mật độ để DN lấy thu bù chi, giảm bớt gánh nặng cho DN, cũng như nhà nước. Những giải pháp này có thể được thông qua hoặc xin ý kiến những người dân trực tiếp ảnh hưởng để tạo ra tiếng nói chung. Nếu đại đa số người dân thông qua thì đi vào thực hiện.

Hà Nội quyết cải tạo hết các chung cư cũ

Thứ ba, người dân có thể bán đứt căn hộ cho Nhà nước hoặc doanh nghiệp căn hộ cũ của mình. Đây là phương án rất tối ưu. Nếu xác định giá bán căn hộ nên tham chiếu giá trị đang mua bán hiện tại cộng giá trị đất đai khu vực đó hoặc nhờ các công ty định giá độc lập cùng người dân và cấp chính quyền để đưa ra mức công bằng nhất để người dân đỡ thiệt và DN chấp nhận được. Quan trọng hơn làm sao để khi bán căn hộ này ra ngoài họ có thể mua được căn hộ 45m2. Nếu làm được điều này thì tốc độ cải tạo chung cư cũ sẽ rất nhanh.

San sẻ khó khăn

- Nhiều DN có ý kiến cho rằng nên xây một khu riêng có diện tích nhỏ cho người dân được đền bù. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Đề xuất này nên xem xét lại bởi những người ở trong khu chung cư cũ phần nhiều là những người có thể từng đổ xương máu, cống hiến cho đất nước. Chính vì lẽ đó việc giải quyết chỗ ở cho họ không chỉ dừng lại ở kinh tế mà còn phải xét về khía cạnh xã hội. Các DN cũng cần phải có ý thức và các cấp chính quyền phải cân đối hài hòa.

Về diện tích, tôi nghĩ tối thiểu người dân phải ở 45m2. Hiện nay đa số hộ dân ở trong căn hộ 20m2, nếu trả lại cho họ diện tích nhỏ như vậy thì sẽ không phù hợp và đi ngược lại định hướng của Chính phủ. 

- Ở góc độ là một DN tham gia cải tạo chung cư cũ rất thành công, để đề án này “không nằm trên giấy” theo ông các DN cần làm gì?

Chung cư cũ thường nằm ở vị trí đắc địa, DN tham gia cải tạo sau đó bán với giá cao thì nên chấp nhận phương án đền bù cao cho dân, việc này sẽ hài hòa lợi ích cho cả DN và người dân. Tôi nghĩ các DN sẽ làm được nếu họ đặt trách nhiệm xã hội lên đầu. Tuy nhiên, dù giải pháp thế nào thì cái cần thiết nhất vẫn là sự đồng hành tích cực, quyết liệt của TP Hà Nội.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.

Lưu Vân thực hiện