Thị trường

Vì sao Hà Nội khan hiếm “đất sạch”?

23/01/2018 06:00

Trong thị trường bất động sản yếu tố đất đai có vai trò rất quan trọng. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư tạo lập các loại hình bất động sản phục vụ cho nhu cầu, lợi ích của cá nhân và toàn xã hội.

Vì sao Hà Nội khan hiếm “đất sạch”?

Tạo quỹ đất sạch sẽ tạo nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 cho phép thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất sạch và từ quỹ đất này, nhà nước sẽ thực hiện giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhiều ưu điểm

Có quỹ đất sạch, nhà nước có một kênh tăng nguồn thu lớn cho ngân sách thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để đất đai tham gia thị trường hàng hóa và phát triển thị trường bất động sản; là một kênh tham khảo để điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường; có điều kiện thúc đẩy các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội; tăng khả năng hoàn thành các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ kế hoạch và sử dụng đất hiệu quả; hạn chế bức xúc của doanh nghiệp khi phải tiếp cận đất đai theo cơ chế xin-cho.

Đối với nhiều tỉnh (ví dụ như Vĩnh Phúc, Thành phố Hồ Chí Minh. . .), quỹ đất sạch được đánh giá là đã góp phần quan trọng trong thu hút các dự án đầu tư, tạo lực đẩy cho phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh.

Có quỹ đất sạch, chủ đầu tư có điều kiện cạnh tranh lành mạnh khi tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, bình đẳng hơn thông qua các hình thức minh bạch; giảm được thời gian, thủ tục và sự “phiền toái” trong công tác GPMB, nhất là với các dự án mà chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có cơ sở để xác định rõ thời điểm bắt đầu và hoàn thành dự án, đây là một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định sự thành bại của dự án.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội đã minh chứng cho hiệu quả của việc tạo quỹ đất sạch: Năm 2014, đã đấu giá được 18,3ha, thu về cho ngân sách 2.990 tỷ đồng; năm 2015, đã đấu giá được 18,9ha, thu về cho ngân sách 3.398 tỷ đồng; năm 2016, đã đấu giá được 29,8ha, thu về cho ngân sách 4.221 tỷ đồng; dự kiến năm 2017, sẽ đấu giá 102ha, thu ngân sách 10.000 tỷ 183 đồng.

Đồng thời đã GPMB tạo quỹ đất sạch, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho các khu, cụm công nghiệp; đến nay đã hình thành 19 khu công nghiệp, khu công nghệ cao với diện tích quy hoạch 5.250ha; 110 cụm với diện tích trên 3.000ha để cho gần 1.000 doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê làm cơ sở sản xuất; hỗ trợ cho công cuộc cải thiện môi trường Thủ đô khi di chuyển hàng trăm cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi nội đô và các khu dân cư.

Quỹ đất sạch còn khiêm tốn

Tuy nhiên quỹ đất sạch ở Hà Nội hiện còn rất khiêm tốn so với nhu cầu của xã hội. Lý do trước tiên là cơ chế, nhất là cơ chế về tài chính chưa tạo được sự chủ động cho đơn vị thực hiện có nguồn tiền để chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Hàng năm, Thành phố mới dành khoảng trên dưới 1 ngàn tỷ đồng để Quỹ Đầu tư phát triển quản lý và ứng vốn cho các hoạt động GPMB và gần 700 tỷ để xây dựng hạ tầng thuật khu đất giá; các huyện huy động khoảng vài trăm ngàn tỷ đồng cho hoạt động này; so với nhu cầu, mới đáp ứng được khoảng trên dưới 40% nhu cầu vốn.

Thứ hai là tổ chức và đội ngũ thực hiện công tác này chưa phù hợp và chưa bắt kịp với đòi hỏi của nhiệm vụ.

Thứ ba là sự trồi sụt của thị trường bất động sản cũng khiến nhiều địa phương chưa thật sự quyết liệt trong việc chỉ đạo thực hiện thu hồi đất tạo quỹ đất sạch, mà chủ yếu tập trung giải quyết các nội dung liên quan đến các nhiệm vụ dân sinh xã hội cấp bách hoặc giải quyết theo đề xuất sử dụng đất của nhà đầu tư.

Hệ lụy của thiếu quỹ đất sạch khiến cho nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn hoặc chưa mặn mà với lời mời gọi đầu tư của Thành phố:

Cụ thể, nhà đầu tư theo hình thức BT gặp khó khăn khi một mặt phải GPMB để thực hiện dự án được Thành phố kêu gọi xã hội hóa, mặt khác phải ứng vốn để GPMB diện tích đất được giao đối ứng. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án BT được cấp có thẩm quyền chỉ định thầu thay vì đấu thầu nhằm tăng tính hấp dẫn của dự án đối với nhà đầu tư.

Nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất, nhưng dự án thuộc hình thức tự thỏa thuận để được nhận chuyển nhượng đã rất khó khăn khi thỏa thuận với từng người sử dụng đất, thời gian có thể để dược sử dụng đất cho dự án kéo dài, rất khó dự liệu.

Nhà đầu tư muốn sử dụng đất thông qua kênh đấu giá cũng không có nhiều lựa chọn vì nguồn cung hạn chế và không đa dạng.

Giải pháp

Thực hiện chủ trương tăng cường phân cấp, tạo sự chủ động cho cấp huyện; ngày 5/6/2017, UBND Thành phố có quyết định số 3440/QĐ-UBND thành lập Trung tâm Phát triển Quỹ đất cấp huyện. Đây là cơ sở để triển khai công tác thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt ở cấp huyện và tạo quỹ đất sạch.

Thuận lợi cơ bản là được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao, cụ thể, kịp thời của chính quyền cơ sở. Việc vận động thuyết phục người sử dụng đất chấp hành pháp luật về đất đai được các Ban ngành, đoàn thể địa phương áp dụng và thực hiện linh hoạt, hiệu quả hơn. Ngân sách huyện được chủ động điều tiết một phần kinh phí thu được từ đấu giá để chi trả cho khoản tiền ứng trước để GPMB và xây dựng hạ tầng.

Trong giai đoạn hiện nay, khi nguồn lực của Thành phố có hạn, nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng rất lớn như: tiếp tục xây dựng hệ thống cầu vượt sông Hồng, xây dựng hệ thống đường sắt trên cao, xây dựng và khớp nối các đường vành đai. . . thì việc khai thác nguồn lực từ đất đai và kêu gọi sự tham gia thị trường bất động sản của nhiều thành phần khác là rất bức thiết.

Tạo quỹ đất sạch sẽ tạo nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo tiền đề giảm thiểu việc chỉ định nhà đầu tư, đẩy mạnh đấu thầu thực hiện dự án.

Từ những lợi ích rõ ràng của việc tạo quỹ đất sạch, cộng với những đổi mới trong chỉ đạo điều hành của Thành phố, hy vọng Thành phố sẽ có sự phân cấp mạnh mẽ hơn nữa cho cấp huyện, để công tác thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch tại Hà Nội phát triển mạnh và là xu hướng chủ đạo trong thu hồi đất, trước hết là cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, dự án đối ứng BT, dự án hạ tầng kỹ thuật và mở rộng, triển khai các khu, cụm công nghiệp, dự án kinh doanh; góp phần sử dụng nguồn lực đất đai thật sự hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển và nâng cao hơn nữa tính minh bạch trong thị trường bất động sản thời gian tới.

Nguyễn Viết Tĩnh - Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên môi trường Hà Nội

 

 Hết sức cân nhắc

Hết sức cân nhắc

Theo luật Thuế tài sản, với nhà ở, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế: Một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên, hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên. Bộ Tài chính đề nghị nghiêng về áp dụng phương án đánh thuế 0,4% với nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên.

Hà Nội còn 426 chung cư vi phạm quy định PCCC

Hà Nội còn 426 chung cư vi phạm quy định PCCC

“Có 426 chung cư còn tồn tại vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy trong tổng số 1.109 cơ sở công trình nhà cao tầng và siêu cao tầng trên toàn thành phố Hà Nội”.

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Ông Desmond Sim - Người đứng đầu CBRE Singapore và Đông Nam Á nhận định, đầu tư vào thị trường bất động sản ASEAN dự kiến sẽ tăng khi nhà đầu tư tìm kiếm thị trường thay thế cho danh mục đầu tư bất động sản của họ.