Thị trường

Vạch chiêu “đa cấp” trong đầu tư đất nền Nam Đà Nẵng (KỲ III)

05/10/2017 12:00

Trong cuộc “trà dư, tửu hậu” với Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản từng đánh trận tại khu vực Nam Đà Nẵng (đề nghị không nêu tên), ông tỏ ra băn khoăn không biết lý do vì sao rất nhiều dự án tại khu vực Điện Nam - Điện Ngọc chưa hoàn thiện hạ tầng lại đưa ra mức giá cao hơn những dự án tại khu vực Đà Nẵng mà vẫn bán được hàng.

Vạch chiêu “đa cấp” trong đầu tư đất nền Nam Đà Nẵng (KỲ III)

Nhiều khu đô thị bỏ hoang, trở thành bãi chăn bò của người dân trong khu vực

Ông lấy ví dụ dự án Danang Pearl và dự án liền kề, trong năm 2017, đường 5,5 m dự án Danang Peral bán 6,6 triệu đồng/m2, 7,5m giá khoảng 8 triệu/m2 sau chiết khấu nhưng dự án bên cạnh đường 5,5m giá khoảng 7 triệu/m2, đường 7,5m khoảng 8,5 triệu, thậm chí còn đẩy lên mức 14 triệu/m2 với những lô đất ven sông.

Những chiêu thổi giá

Và rồi ông cũng tự đưa ra lời giải thích cho lý do “người ta vẫn bán được hàng” như ông đã nói ở trên rằng khu vực này gần các danh lam thắng cảnh, các khu nghỉ dưỡng cao cấp ven biển, sân golf, là vùng đệm nối liền Đà Nẵng với phố cổ Hội An... Chính điều này đã tạo nên kỳ vọng của người mua nhà về một tương lai tươi sáng cho tài sản của mình.

Cộng thêm vào đó là chiêu truyền thông của chủ đầu tư, của các sàn giao dịch rằng dự án “sống đẳng cấp”, “đô thị kiểu mẫu”, “phong cách châu Âu”… cùng với việc đẩy giá của cò đất nên đã đưa giá các dự án lên cao quá nhanh, nhiều khi làm người mua lúng túng mà “xuống tiền”.

Trong câu chuyện thổi giá ở Nam Đà Nẵng, một cựu môi giới tiết lộ với PV, bài học “thổi giá” từ thị trường Đà Nẵng được các chủ đầu tư, sàn giao dịch và nhân viên môi giới áp dụng triệt để bởi nếu chịu khó quan sát thì không khó để nhận thấy hầu hết các sàn giao dịch phân phối dự án tại khu vực này đều đến từ Đà Nẵng.

Thứ nhất, là chiêu thu gom rồi tạo ra cơn sốt giả với hình thức một nhóm khoảng 10 người góp vốn và chủ động bày “cuộc chơi” để dụ khách. Họ mua đất dự án rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại với giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng... và cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên thị trường. “Chiêu này xuất hiện trên thị trường đã lâu nhưng vẫn rất hiệu quả, đặc biệt là tại những khu vực có tiềm năng hoặc mới phát triển” – vị môi giới này cho biết.

Thứ hai là phân phối độc quyền. Dễ nhận thấy là khi bắt đầu công bố dự án mới, các sàn giao dịch sẽ tổ chức sự kiện, mời hàng trăm khách hàng đến giới thiệu dự án rồi công bố thông tin là mình sẽ phân phối độc quyền dự án này đồng thời tung ra lượng sản phẩm rất hạn chế, công bố lượng giao dịch thành công lên đến hơn 90% - thậm chí là 100% để tạo sự khan hiếm trên thị trường, kích thích người mua xuống tiền cho những lần bán tiếp theo dù giá lần bán thứ hai bao giờ cũng cao hơn lần 1 do “vị trí đắc địa”, “duy nhất”, “cuối cùng”…

Nhà đâu không thấy, chỉ thấy biển cần bán đất treo ở khắp nơi

Chiêu thổi giá theo kiểu bán hàng “đa cấp” cũng đã xuất hiện. Cụ thể, sau khi chủ đầu tư ra hàng, họ không bán trực tiếp mà giao cho một đại lý gọi lài là A1 – cũng thường được các sàn giao dịch công bố là phân phối độc quyền. 

Từ đại lý A1 sẽ bán cho hàng loạt các đại lý A2 với hình thức bán theo khu, từ đại lý A2 sẽ bán cho đại lý A3 với hình thức bán theo phân khu... Cứ thế, đất được bán qua nhiều trung gian mới đến tay khách hàng. Vì đất được bán qua nhiều trung gian nên giá bị đẩy lên cao, nhiều lô giá đội lên 3 - 4 lần so với mức giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu.

“Vậy nên mới có chuyện dự án H., được công ty N. công bố phân phối độc quyền nhưng công ty K.P cũng chào bán trên thị trường, thậm chí công ty K.P còn nhiệt tình đến mức tính luôn khoản lãi phát sinh cho nhà đầu tư tăng gấp đôi (từ 400 triệu lên 800 triệu) sau 4 năm bỏ vốn vào dự án này” – ông này cho biết.    

Và những hệ lụy

Quay trở lại với câu chuyện của mình, Giám đốc dự án nói trên kể, vào năm 2014, công ty của ông có tung ra thị trường dự án 700 sản phẩm đất nền với mức giá 2,5 triệu đồng/m2. 

“Thời điểm tung ra thị trường đang ở đáy. Khi mở bán, chúng tôi cứ tưởng là bán cho những người có nhu cầu thật, những người mua để ở nhưng đến thời điểm này trong khoảng gần 700 nền đất của dự án, chỉ có vài trường hợp là xây nhà, còn lại để trống chứng tỏ người mua chủ yếu là nhà đầu tư. Có đến 90% mua đất tại khu vực này là để đầu tư, đầu cơ chờ tăng giá. Cộng với đó, để làm nóng dự án, nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch cũng không ngại tốn chi phí “mang” dự án của mình ra chào bán tại Hà Nội và hệ luỵ từ nguồn cầu này cũng vô cùng lớn” – ông cho biết.

Nói về xu hướng này, ông Đỗ Minh Dương, một chuyên gia bất động sản nhận định: Đất nằm trên địa bàn TP Đà Nẵng – “mồi ngon” của nhà đầu tư Hà Nội đang ngày càng ít dần đi trong khi đất khu vực Nam Đà Nẵng – tức Quảng Nam lại đang rẻ nên nhiều nhà đầu tư Hà Nội không ngần ngại xuống tiền, thổi giá. Giá vì thế cứ bị đẩy lên hàng ngày, khiến cho các nhà đầu tư địa phương cũng sốt ruột và nhảy vào cuộc.

Và điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường chỉ có các nhà đầu tư mua đi bán lại với nhau? Đó là những dự án đất nền ở xa trung tâm, không hạ tầng, không tiện ích nhưng giá lại bị đẩy lên rất cao trong một thời gian ngắn. Trong khi người mua chủ yếu là nhà đầu tư và họ chỉ quan tâm đến kiếm lời từ mua đi bán lại và không có nhu cầu ở thì những dự án có nhiều nhà đầu tư kiểu này sẽ biến thành những “khu đô thị ma”, không có người ở và nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt.

Bằng chứng mà nhà đầu tư có thể tham khảo là cơn sốt đất trước đây tại Đà Nẵng. Lúc đó, tốc độ đô thị hoá nhanh, khiến đất đai tại nhiều khu vực tăng chóng mặt và những nhà đầu tư nhanh chân đã hốt bạc.

Thống kê của CBRE cho thấy, trên 80% khách mua bất động sản ở Đà Nẵng này đến từ Hà Nội và TP HCM. Nhưng ngay sau đó, thị trường suy giảm, giá nhà đất tụt dốc thảm hại, nhà đầu tư đến từ Hà Nội tháo chạy dẫn đến hệ quả hàng loạt các dự án bỏ hoang như Thiên Park của chủ đầu tư Tân Cường Thành, dự án khu phức hợp đô thị thương mại dịch vụ Thành Đạt... Thậm chí, tranh chấp xảy ra căng thẳng giữa khách hàng và chủ đầu tư về sổ đỏ, nộp tiền… nhiều nhà đầu tư vẫn đang lỗ nặng và mắc kẹt mà chưa biết khi nào mới thoát được.

Do đó, với thị trường Nam Đà Nẵng, vị giám đốc trên đưa ra lời khuyên: Trong những lúc như thế này khách hàng cần phải tỉnh táo bởi hiện tại tại khu vực Điện Nam - Điện Ngọc có khoảng 86 dự án lớn nhỏ với hơn 2.000 ha, đó là chưa tính các dự án ven biển. 

Trong số đó, hiện tại đang kinh doanh có khoảng 10 dự án cộng với khoảng 7 - 8 dự án đã hoàn thành thì tính ra, tại khu vực này đang còn gần 70 dự án nên đất còn rất nhiều. “Khi người khác tham lam thì mình phải biết sợ hãi”, ông đưa ra lời khuyên.

KỲ IV: LỜI KHUYÊN CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ

THU GIANG


 

Khan hiếm quỹ đất sẽ đẩy giá nhà tăng 10-20% trong năm 2018

Khan hiếm quỹ đất sẽ đẩy giá nhà tăng 10-20% trong năm 2018

Đó là một trong những nhận định của bà Nguyễn Thị Minh Thy - Giám đốc TTC Land Services (tiền thân là Công ty chuyên phân phối bất động sản Sacomreal-S) về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2018.

Bất động sản Thủ Thừa - Long An: Khởi động cho giai đoạn phát triển vững mạnh

Bất động sản Thủ Thừa - Long An: Khởi động cho giai đoạn phát triển vững mạnh

Hàng loạt các công trình trọng điểm quốc gia kết nối Long An với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản Long An phát triển.

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Được coi là khối bất động sản đắt nhất thế giới năm 2017, giá trị của căn biệt phủ của tỷ phú Jack Ma đã lên tới hơn 3.500 tỷ đồng.