Thị trường

Thị trường bất động sản: Cơ hội trong thời điểm phân hóa

03/03/2017 07:00

(DĐDN)- Địa ốc không phải là sân chơi cho mọi DN và trong quá trình phân hóa, ưu thế vẫn sẽ thuộc về DN mạnh…

Thị trường bất động sản: Cơ hội trong thời điểm phân hóa

Thấp hơn Indonesia và Phillipinnes

Ngành xây dựng và BĐS có liên hệ chặt chẽ với nhau, nhưng trong năm 2017, ngành BĐS có xu hướng đi lên tương tự như ngành xây dựng hay không còn phụ thuộc rất lớn vào những yếu tố đặc thù về kinh tế ngành này, trong đó có việc cung có gặp được cầu hay không.

Ngành xây dựng ở VN hiện chiếm tỷ trọng trong nền kinh tế tương đối thấp, khoảng 5-6% GDP theo giá thực tế (so với 10-11% ở Indonesia – vốn là một quốc gia khá tương đồng với VN về cơ cấu kinh tế và dân số).

Nhìn chung, nhu cầu xây dựng hạ tầng và dân dụng ở VN vẫn còn rất lớn. “Đầu ra” cho các DN xây dựng đầu ngành hiện tại tương đối đa dạng, và không chỉ gói gọn ở phân khúc BĐS nhà ở. Đây là cơ sở để MayBank KimEng nhận định tích cực về điểm rơi chu kỳ hiện tại của ngành này.

So với ngành xây dựng, ngành BĐS ở VN có một số khác biệt nhất định: (1) Rất khó để cung và cầu gặp nhau một cách tuyệt đối trong ngắn hạn, do nguồn cung mất nhiều thời gian để hình thành (Đây là một điều mà ngay cả các quốc gia phát triển cũng gặp phải) (2) Thiếu thông tin đồng bộ về hai biến số quan trọng là giá đất và thu nhập của người mua nhà khiến cho các chủ đầu tư BĐS khó dự đoán lợi nhuận một cách đáng tin cậy.

Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh (EBIT margin) ngành Bất động sản của VN, Indonesia, Philippines Nguồn: Bloomberg, MBKE

Chúng tôi đã làm thử một so sánh về tỷ suất lợi nhuận mà các chủ đầu tư BĐS ở VN có được trong suốt chu kỳ thị trường tăng trưởng ổn định (2013-2016) với các DN tương đồng ở Indonesia và Philippines, và thấy rằng các chủ đầu tư BĐS ở VN hiện vẫn đang gặp phải khá nhiều khó khăn trong việc đảm bảo tính kinh tế trong mô hình của mình, nhất là khi việc thu mua quỹ đất với giá thành hợp lý vẫn đang là một bài toán khó.

Do đó, tuy xu hướng tăng trưởng của hai ngành này về cơ bản sẽ tương đồng trong dài hạn, ngành BĐS trong tương lai gần có thể sẽ trải qua một thời kỳ phân hóa mạnh. Nói cách khác, thị trường BĐS VN sẽ không phải là sân chơi cho tất cả. Những chủ đầu tư giải quyết tốt bài toán kinh tế trong mô hình kinh doanh của mình (ví dụ như thu gom được quỹ đất giá hợp lý, kiểm soát chi phí xây dựng, bán hàng tốt, đưa ra sản phẩm hợp lý về chất lượng và giá cả) sẽ chiếm lĩnh thị trường.

Chưa hẳn sẽ là năm của toàn ngành

Nhìn chung, ngành BĐS có mức tăng chưa thực sự thuyết phục trong các năm qua. Ngay cả trong chu kỳ đi lên 2013-2016, ngành BĐS chỉ có một năm tăng trưởng vượt trội hơn một chút so với VN-Index (là năm 2015, theo số liệu của Bloomberg). Lưu ý rằng, doanh thu đã ghi nhận và doanh số bán hàng chưa ghi nhận của toàn ngành BĐS trong các năm 2015 và 2016 đều đã được thể hiện tương đối tích cực.

Tham khảo thêm với số liệu định giá tương đối (P/E và P/B bình quân lịch sử) và triển vọng doanh số bán hàng toàn thị trường từ các đơn vị tư vấn, chưa nhìn thấy những dấu hiệu rõ ràng năm 2017 sẽ là năm của toàn ngành BĐS nói chung và khuyến nghị nhà đầu tư chắt lọc cẩn thận các cổ phiếu trong ngành BĐS, thay vì đầu tư đại trà. Tuy nhiên, lưu ý rằng trong ngắn hạn, các cổ phiếu trong ngành BĐS đã từng có những thời điểm tăng trưởng nóng trên diện rộng.

Đi vào những thuận lợi và khó khăn của DN, các DN BĐS nội địa nói chung và các DN niêm yết (DNNY) nói riêng vẫn có nhiều lợi thế hơn các đơn vị ngoại. Ví dụ như các DN ngoại không được thu tiền quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao công trình, trong khi với các DN nội, con số này là 70% (Luật Kinh Doanh BĐS 2015). Tuy nhiên, việc đảm bảo tính kinh tế của mô hình kinh doanh vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Trong suốt chuỗi giá trị gia tăng khi đầu tư phát triển BĐS, rất khó có DN BĐS nào có thế mạnh ở tất cả các khâu, từ gom quỹ đất giá rẻ, cho tới quản lý chất lượng công trình và tiếp thị chào bán sản phẩm hiệu quả.

Một yếu tố khá quan trọng đối với địa ốc năm nay, là nguồn tín dụng cho BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn và các ngân hàng sẽ chắt lọc hơn trong việc cho vay. Về nguyên tắc, toàn bộ ngành BĐS nói chung và các DNNY nói riêng sẽ bị ảnh hưởng ở một mức độ nhất định. Tuy nhiên, điều này sẽ dẫn đến một sự phân hóa mạnh, tạo cơ hội để các DN có những thế mạnh rõ rệt tăng thị phần.

Chủ đầu tư kinh doanh bài bản sẽ chiếm thị phần của DN khác

Khác với một số nhận định cho rằng phân khúc nhà ở giá rẻ/vừa túi tiền sẽ chiếm lĩnh thị trường, thực tế cả hai phân khúc nhà ở giá rẻ/vừa túi tiền và phân khúc trung/cao cấp đều có cơ hội tăng trưởng và duy trì lợi nhuận như nhau.

Ước tính, hiện mới chỉ có khoảng dưới 5% dân số ở các đô thị lớn như TPHCM hiện đang sinh sống ở các chung cư cao tầng. Đại đa số người dân vẫn đang sống ở nhà mặt đất, và việc tăng hệ số sử dụng đất nhìn chung vẫn sẽ còn tiếp diễn trong bối cảnh hạ tầng vẫn còn gặp nhiều hạn chế.

Phân tích về khả năng chi trả của người dân (dựa trên chỉ số giá nhà so với thu nhập hộ gia đình, và tỷ lệ % chi trả vay thế chấp so với tổng thu nhập) ở các phân khúc thu nhập khác nhau cho thấy hiện tại cơ hội đang được chia đều cho tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, sẽ có những sự phân hóa mạnh trong các phân khúc, khi những chủ đầu tư kinh doanh bài bản và có hệ thống sẽ dần dần chiếm thị phần của các DN khác.

 Thái Quang Trung – CFA, Phó Giám đốc Nghiên cứu Phân tích – Khách Hàng Tổ Chức, Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng

Rào cản của Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

Rào cản của Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra hết sức sôi động với tỉ suất lợi nhuận cao, tăng trưởng ổn định và nhanh thu hồi vốn. Chính điều này đã thu hút đông đảo Việt kiều tham gia tạo nên làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Tái diễn nguy cơ “băm nát” quy hoạch Hà Nội

Tái diễn nguy cơ “băm nát” quy hoạch Hà Nội

UBND TP Hà Nội cũng như chính quyền địa phương phường Xuân Tảo đang đứng trước nguy cơ phải thu hồi quyết định điều chỉnh quy hoạch khu đô thị Ngoại giao đoàn do tham vấn sai đối tượng.

Châu Á vắng bóng nhà ở giá rẻ

Châu Á vắng bóng nhà ở giá rẻ

Giá nhà Hong Kong được ghi nhận ở mức cao kỷ lục - thành phố giữ vị trí đầu bảng về giá nhà ở đắt nhất thế giới trong bảy năm và là thị trường có số lượng nhà ở giá rẻ ít nhất trên toàn cầu.