Thị trường

Nhà đất sẽ xác lập mặt bằng giá mới

13/01/2018 06:00

Việc xác lập mặt bằng giá ở mức điều chỉnh nhẹ trên hầu hết các phân khúc địa ốc ở 2017 trong khi tiêu thụ vẫn đạt mức cao hoặc theo hướng ổn định hơn, khiến nhiều người kỳ vọng khả năng tăng giá tiếp theo của địa ốc ở 2018.

Nhà đất sẽ xác lập mặt bằng giá mới

Điều gì khiến địa ốc chưa dừng ở mặt bằng giá tạm thời, theo dự báo?

Lùi để tiến

Năm 2017, theo thống kê, địa ốc đã có sự điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc. Riêng tại thị trường TP HCM, thống kê của CBER VN nổi bật mức chênh lệch về số căn hộ chào bán thành công so với số căn hộ chào bán mới, xét ở phân khúc căn hộ đang chiếm tới 64% tổng nguồn cung trong năm.

Mức chênh lệch này nổi bật bởi đây là lần đầu tiên trong 5 năm, theo CBRE, nguồn cung mới thấp hơn số cung đã bắc được cầu và đạt giao dịch. Hay nói cách khác lực hấp thụ đã tăng lên trong khi các chủ đầu tư giảm nhịp cung và chiến lược bán phù hợp thực tế thị trường.

Ở phía Hà Nội, cũng theo CBRE, điểm tập trung tiếp tục nằm ở thị trường căn hộ với giao dịch sôi động. Đặc biệt về giá, kết thúc quý IV/2017, phân khúc căn hộ tại đây tuy đã giảm khoảng 2.4% theo năm, song sự dịch chuyển về phân khúc trung bình (chiếm 80% tổng nguồn cung) lại cho thấy một khoảng hở trông nhỏ tạo đường phân hóa giữa chất lượng - giá sản phẩm dẫn đến quyết định của người mua trong năm 2018.

Giá địa ốc có sự điều chỉnh nhẹ, trong khi dòng tiền vào thị trường đang hứa hẹn sẽ song hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế vĩ mô, với giới đầu tư, được ví von là “nhịp lùi để tiến”. Hay hình dung đơn giản là một sự nén để bật, tuy nhiên, độ nén này không “căng” và không địa ốc về đáy sâu như giai đoạn khủng hoảng.

Trên tổng quan toàn thị trường, một thống kê khác từ DKRA Việt Nam, một nhà phân phối lớn ở thị trường địa ốc Tp Hồ Chí Minh cho biết cũng trong phân khúc căn hộ, hạng sản phẩm trung cấp và bình dân (B và C) chiếm tới 78% nguồn cung căn hộ mới. Căn hộ khu Đông Tp HCM có dấu hiệu tăng cung những tháng cuối năm và lực tiêu thụ tốt hứa hẹn dòng tiền có khả năng sẽ tiếp tục đổ vào khu này trong năm mới.

Tương tự, phân khúc nhà phố, biệt thự tập trung nguồn cung ở khu Đông với tỷ lệ tiêu thụ tăng mạnh so với cùng kỳ quý trước song lại giảm và chỉ bằng 69% so với 2016. Nếu không tính khu vực sản phẩm nghĩ dưỡng và các loại hình condotel, tiêu thụ vẫn đang là điểm sáng của thị trường địa ốc phía Nam.

Một số liệu đáng chú ý, theo ông Phạm Lâm, TGĐ DKRA Việt Nam, ở phân khúc đất nền phân lô, tỷ lệ tiêu thụ đã đạt tới khoảng 95% trên toàn thị trường (9.851 nền) tăng khoảng 4 lần so với năm 2016 (1.700 nền). Điều này khá trùng khớp với thực tế của những đợt sóng đẩy cả lực tiêu thụ lẫn giá phân khúc sản phẩm đất nền phân lô trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh nói riêng, đã diễn ra trong năm qua. 

Tiến tới đâu?

Bên cạnh nhịp điều chỉnh cần thiết để thị trường có khoảng hở nhất định đủ hấp lực các dòng tiền tham gia vào các đợt tăng giá, đặc biệt với thị trường TP Hồ Chí Minh đang có tới 60% người mua là khách đầu tư, thị trường địa ốc 2018, theo dự báo, đang có những cơ sở quan trọng để tiếp lực cho mặt bằng giá kỳ vọng.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển Công ty DKRA Việt Nam, có khá nhiều chính sách pháp lý đã hỗ trợ cho sự phát triển theo hướng vẫn giữ tăng trưởng mà đi vào ổn định của thị trường địa ốc 2017, đồng thời tiếp tục hỗ trợ cho thị trường năm mới. Đáng chú ý trong đó, Quyết định 60/2017-QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 36m2 tùy từng khu vực cụ thể hứa hẹn sẽ tiếp tục là nền tảng cho sóng và mặt bằng giá mới tốt hơn của phân khúc đất nền, đất nền phân lô. 

Dù vậy, nếu nhìn trên đường tăng giá dài hạn của chu kỳ năm 5 năm từ 2012 tới 2017, có thể thấy giá của các phân khúc địa ốc trên địa bàn Tp HCM đã tăng khá mạnh. Kỳ vọng tăng trưởng ở một mức giá đột biến có thể sẽ không xảy ra và cùng với sự phân hóa, dòng tiền sẽ chọn lọc những sản phẩm/phân khúc có mức tăng vừa, còn dư địa để tiếp tục tiến lên mặt bằng mới.

"Đặc biệt, sự chọn lọc sẽ diễn ra với quyết định trên nhiều yếu tố: Nguồn cung, lượng tiêu thụ, loại hình sản phẩm, chính sách bán hàng và uy tín của chủ đầu tư…" - ông Hoàng nói.

THUẬN HOÁ

 

“Lỗ hổng” trong quy hoạch Hà Nội

“Lỗ hổng” trong quy hoạch Hà Nội

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch Công ty Ngô Viết cho biết, sau gần 10 năm thực hiện Quy hoạch chung Xây dựng Thủ đô Hà Nội 2030 đến nay bộ mặt kiến trúc đô thị của khu vực trung tâm Thủ đô đang dần bị phá hủy.

Vịnh Nha Trang liên tục bị xâm hại

Vịnh Nha Trang liên tục bị xâm hại

Trong số 6 dự án đầu tư xây dựng thuộc khu vực thành phố Nha Trang mà báo chí phản ánh có hoạt động lấn biển, ảnh hưởng đến Vịnh Nha Trang thì có 3 dự án vi phạm việc san lấp ngoài ranh giới được giao, 1 dự án thi công các hạng mục sai phép.

Hồng Kông sắp đánh thuế nhà bỏ trống

Hồng Kông sắp đánh thuế nhà bỏ trống

Cuối tháng này, chính quyền Hồng Kông dự kiến sẽ công bố một loại thuế mới đối với những ngôi nhà bị bỏ trống, không có người ở.