Thị trường

Ma trận căn hộ khách sạn, mỗi nơi quản lý một kiểu

17/01/2017 10:27

(DĐDN) – Theo ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, nếu không có cơ chế quản lý và kiểm soát thì việc phát triển căn hộ khách sạn ồ ạt sẽ có tác động tiêu cực đến hạ tầng đô thị và ngành du lịch.

Ma trận căn hộ khách sạn, mỗi nơi quản lý một kiểu

Đà Nẵng là một trong những nơi phát triển condotel nóng nhất cả nước

Ông Nam cho tằng, hiểu thế nào là condotel cũng có những định nghĩa khác nhau. Bởi thực tế, condotel là từ được viết tắt của condo & hotel có nghĩa là sự kết hợp giữa hình thức căn hộ và khách sạn; được gọi trong tiếng Việt là căn hộ khách sạn. Condotel là mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển phổ biến từ 20-30 năm tại thị trường Châu Á (ví dụ Phuket, Bali) nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam.

Nhưng Luật Du lịch 2005 lại cho rằng căn hộ du lịch (tourist apartment - condotel) là căn hộ có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê, có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Khu có từ mười (10) căn hộ du lịch trở lên được gọi là khu căn hộ du lịch. Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chưa có định nghĩa về loại hình này.

Mỗi nơi quản lý một kiểu

Theo quan sát của ông Nam, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu condotel được quy định mỗi nơi một khác.

Tại Khu kinh tế Phú Quốc, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành Quyết định về Quy chế quản lý việc quản lý đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc. Theo đó, cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài.

Để đảm bảo không hình thành đơn vị ở tại các dự án du lịch, UBND tỉnh Kiên Giang quy định cụ thể về điều kiện, tình tự thủ tục chuyển đổi; hình thức sử dụng, khai thác, quản lý. Cụ thể: Quy mô dự án tối thiểu 40ha; Diện tích chuyển đổi tối đa là 10% diện tích đất dự án; hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và các căn biệt thự chuyển nhượng, hoàn thành tối thiểu 30% các công trình kiến trúc, không xây dựng các công trình hạ tầng xã hội; Chỉ sử dụng và mục đích nghỉ dưỡng, không đăng ký hộ khẩu.

Quy chế này áp dụng cho chủ đầu tư các dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm hợp đồng cam kết với chủ sở hữu các condotel và tourst villa là không hình thành đơn vị ở.

Nhưng tỉnh Khánh Hoà lại cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài tại các dự án condotel. Để quản lý không hình thành đơn vị ở, Sở Xây dựng đã trình UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành văn bản quy định về quản lý, giám sát các dự án condotel.

Theo đó, chủ đầu tư có cam kết và được ghi cụ thể trong văn bản Chấp thuận đầu tư (Giấy chứng nhận đầu tư) là sử dụng như khách sạn, không hình đơn vị ở; Đồng thời chủ đầu tư sở hữu tối thiếu 30% căn hộ (nếu dự án toàn bộ căn hộ) hoặc sở hữu số phòng khách sạn, căn hộ tối thiểu 30% về số lượng trong tổng số căn hộ và phòng khách sạn (nếu dự án là hỗn hợp căn hộ và khách sạn); cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng có Hợp đồng thỏa thuận với Chủ đầu tư không sử dụng vào mục đích ở mà sử dụng vào mục đích như khách sạn.

Còn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Sở Xây dựng tỉnh trong quá trình tham mưu từ chủ trương đầu tư đến phê duyệt quy hoạch chi tiết đều xác định một cách xuyên suốt các dự án, khu vực đầu tư xây dựng khách sạn, căn hộ du lịch là dự án đầu tư công trình dịch vụ du lịch (mục đích sử dụng cơ bản nhất). Vì vậy các dự án này không được hình thành đơn vị ở và áp dụng các yêu cầu, chỉ tiêu như đối với công trình dịch vụ.

Còn một số nơi trên thế giới, căn hộ và căn hộ khách sạn được quy hoạch phân khu về chức năng sử dụng (zonning) khác nhau. Căn hộ có chức năng sử dụng cơ bản nhất là dùng để ở (cư trú). Căn hộ khách sạn được phân khu sử dụng đất chức năng khách sạn, dịch vụ. Một số nơi, người sở hữu không thể sử dụng làm nơi luu trú chính (hoặc toàn thời gian 356 ngày trong 1 năm) và không được chuyển đổi thành căn hộ để ở. Việc sự sử dụng căn hộ khách sạn của chủ sở hữu được quản lý bởi ban quản lý toà nhà và quy định của chính quyền địa phương.

Hệ luỵ từ việc thiếu kiểm soát

Ông Nam cho biết, trong 2 năm qua, Đà Nẵng xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch (tourist villa) tại các dự án ven biển, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và khu vực quy hoạch dịch vụ, du lịch.

Tuy nhiên, ông Nam thừa nhận một số hậu quả có khả năng xảy ra nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch đang có xu hướng gia tăng.

Chẳng hạn, khả năng hình thành các đơn vị ở do chủ sở hứu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cu trú tăng đột biến.

Phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Đối với các dự án ven biển trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức này thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch.

Ông Nam để xuất Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định loại hình condotel, trong đó, quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Giang Linh

Bài toán đầu tư sinh lời hấp dẫn tại Hạ Long

Bài toán đầu tư sinh lời hấp dẫn tại Hạ Long

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam nhận định, Hạ Long đang trở thành thị trường hút vốn đầu tư nổi bật nhờ tốc độ tăng trưởng du lịch ấn tượng, các sản phẩm du lịch chất lượng cao và hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ. 

Sun Premier Village Ha Long Bay: Vị trí đặc biệt, trải nghiệm khác biệt

Sun Premier Village Ha Long Bay: Vị trí đặc biệt, trải nghiệm khác biệt

Một tuyệt tác nghỉ dưỡng sẽ sánh ngang các sản phẩm nghỉ dưỡng 5 sao nổi tiếng tại thiên đường du lịch thế giới như Bali, Phu Khet hay Madives, Hawaii và “sẽ mở ra những điều chưa từng thấy, và đưa họ đến những trải nghiệm chưa từng biết” tại Hạ Long, theo tiết lộ của ông Andrew R. Frost – Giám đốc DarkHorse Architecture.