Thị trường

Khoảng trống pháp lý giúp nhà đầu tư BT trục lợi

19/10/2017 14:01

Tại hội thảo “Cơ chế đầu tư BT - Những vấn đề đặt ra và giải pháp hoàn thiện” do Kiểm toán Nhà nước tổ chức mới đây tại Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ rõ, quy định về dự án BT đang tồn tại nhiều khoảng trống pháp luật và chồng chéo lẫn nhau.

Khoảng trống pháp lý giúp nhà đầu tư BT trục lợi

Dự án BT xây dựng đường trục phía nam Hà Nội do Cienco 5 làm chủ đầu tư

Ông Võ đưa ra dẫn chứng, Luật Đất đai 2013 chỉ có Khoản 3, Điều 155 quy định về việc nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án, ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

“Như vậy, đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn về dự án BT tại Luật Đất đai, trong khi nhiều văn bản khác về BT lại cứ quy chiếu về việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”, ông Võ phân tích.

Pháp luật chồng chéo 

Cũng theo ông Võ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thi hành chi tiết Luật Đất đai có riêng Điều 54 quy định về đất thực hiện dự án BT và BOT. Tuy nhiên, Nghị định này cũng chỉ quy định về việc nhà nước giao đất và chuyển giao đất, không hề có quy định gì về loại đất đem đổi và xác định giá trị đất đai đem đổi.

Nghị định 15/2015/NĐ-CP có 5 nội dung liên quan đến dự án BT (Khoản 5 Điều 3; Khoản 3 Điều 14; Khoản 3, Điều 43; Khoản 2, Điều 48 và Điều 65). Mặc dù vậy, khi phân tích sâu về khía cạnh chi phí – lợi ích thì có thể thấy nhiều bất lợi cho nhà nước khi thực hiện Nghị định này.

Cụ thể, việc giao đất để trả cho nhà đầu tư trước khi hoàn thành công trình hạ tầng là không phù hợp vì cơ chế nhà nước quy hoạch hạ tầng, đấu giá khu đất để trả cho nhà đầu tư lấy tiền xây dựng hạ tầng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.

Bên cạnh đó, Nghị định không có quy định chi tiết về đánh giá chất lượng và định giá công trình hạ tầng và định giá khu đất trả cho nhà đầu tư. Vấn đề quản lý giá trị trao toàn quyền cho Bộ Tài chính cũng là một cơ chế quản lý gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao. Nghị định khẳng định hợp đồng BT là căn cứ chủ yếu để nhà nước và nhà đầu tư thực hiện nhưng lại không có quy định cụ thể về loại hợp đồng này.

“Về nguyên tắc, đất đai trả cho nhà đầu tư chỉ được thực hiện sau khi công trình hạ tầng hoàn thành, nghiệm thu về chất lượng, quyết toán và kiểm toán độc lập vì lúc đó mới biết giá trị cụ thể. Nghị định 15 cho phép thực hiện ngay điều này trong lúc dự án đang triển khai. Quy định như vậy chứa đựng nguy cơ tham nhũng rất lớn và khả năng thất thoát tài sản đất đai là có thể xảy ra trên thực tế”, ông Võ nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng đã đến lúc vĩnh biệt cơ chế đổi đất lấy hạ tầng tại các địa phương đã phát triển tốt. Cơ chế BT chỉ áp dụng đối với địa phương kém phát triển, nguồn thu ngân sách yếu kém và ngân sách trung ương vẫn phải trợ giúp, hạ tầng chưa đủ để thu hút đầu tư.

Đồng quan điểm trên, ông PGS.TS Nguyễn Đình Hòa – Phó Giám đốc Trường đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán (Kiểm toán Nhà nước) cho rằng, thất thoát nảy sinh từ dự án BT là thất thoát kép. Một là hàng hóa “cơ sở hạ tầng” mà dự án BT đem ra chào không có cạnh tranh nên không phản ánh theo giá thị trường.

Thất thoát thứ hai là đất đai. Theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất. Nhưng trên thực tế, ở thời điểm kí hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm kí hợp đồng BT là không có căn cứ thực hiện.

Minh bạch toàn bộ thông tin về dự án BT

Tại hội thảo, Kiểm toán nhà nước cũng công bố những con số giật mình. Từ tháng 4/2015 tới tháng 3/2016, UBND TP.HCM đã phê duyệt 11 dự án BT do các nhà đầu tư đề xuất. Tại thời điểm tháng 6/2016, UBND thành phố cũng đã phê duyệt và trình Thủ tướng chấp thuận một số dự án khác với tổng vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng. 

Tại Hà Nội, 2 dự án BT có biểu hiện nhiều sai phạm cũng đã được nhắc đến nhiều là Dự án BT xây dựng đường trục phía nam Hà Nội do Cienco 5 làm chủ đầu tư với 41 Km đường, mặt cắt đường 40 m, 4 làn xe, từ ngã ba Kiến Hưng (Hà Đông) tới Pháp Vân - Cầu Giẽ (Thường Tín); Nhà nước sẽ trả cho nhà đầu tư các khu đất để phát triển khu đô thị mới Thanh Hà và Mỹ Hưng. 

Sau 9 năm thực hiện thì mới chỉ xây dựng được 12km đường. Đất đai cho phát triển khu đô thị mới Thanh Hà và Mỹ Hưng đã được giao cho chủ đầu tư và chủ đầu tư đã bán đất Thanh Hà cho chủ đầu tư khác.

Thứ hai là Dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở do Gamuda Land thực hiện đã được Kiểm toán nhà nước phát hiện nhiều sai phạm: chất lượng nhà máy yếu kém, cam kết hợp đồng gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Thanh tra 15 dự án BT trên địa bàn Hà Nội thì có tới 14 dự án là chỉ định thầu, nhiều nhà đầu tư yếu kém và cả 15 dự án BT này đều có sai phạm ở mức độ khác nhau.

Theo GS Đặng Hùng Võ, việc giao đất ngay cho nhà đầu tư trước khi nhà đầu tư hoàn thành công trình là không phù hợp, nhiều nơi tính giá cho nhà đầu tư trên giá đất nông nghiệp - rất thấp, nhưng sau khi có hạ tầng, đường sá đi qua thì thành đất vàng, giá trị có thể tăng lên hàng trăm lần, chênh lệch địa tô là rất lớn. 

Do vậy, GS Đặng Hùng Võ cũng đề nghị bổ sung một số quy định đối với khung pháp lý về dự án BT. Cụ thể, cần có quy định chi tiết về yêu cầu phân tích chi phí – lợi ích giữa cơ chế BT và cơ chế nhà nước đấu giá tài sản công để lấy tiền xây dựng hạ tầng (hoặc làm cơ sở cho quyết định thực hiện dự án BT); các nội dung cụ thể phải được đề cập trong hợp đồng thực hiện dự án BT giữa nhà nước và nhà đầu tư.

Không cho phép giao đất để trả cho nhà đầu tư trước khi nghiệm thu, hoàn thành đánh giá chất lượng và định giá giá trị; sử dụng đất ở để trả cho nhà đầu tư hạ tầng phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở cân đối với hạ tầng trong phát triển đô thị.

Ngoài ra, cần có quy định cụ thể về quy trình đánh giá chất lượng và định giá công trình đã được xây dựng và khu đất dùng để trả cho nhà đầu tư cũng như yêu cầu công khai, minh bạch toàn bộ thông tin về dự án BT, tạo cơ chế để người dân địa phương tham gia giám sát và quy định về trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước có liên quan.

Hàng loạt dự án BT, BOT vào tầm ngắm của Hà Nội

LINH VÂN

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ nhất diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đề xuất, sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính – tiết kiệm nhà ở theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Mẫu nước tại khu đô thị Tân Tây Đô được xét áp dụng theo QCVN 02: 2009 của Bộ Y tế với kết quả nước có hàm lượng Asen là 0,03 mg/L. Tuy nhiên, ông Phạm Văn Thoán - Phó trưởng phòng Marketing truyền thông, Công ty CP Đầu tư Hải Phát cho rằng vẫn an toàn.

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Được coi là khối bất động sản đắt nhất thế giới năm 2017, giá trị của căn biệt phủ của tỷ phú Jack Ma đã lên tới hơn 3.500 tỷ đồng.