Thị trường

Đo mức độ rủi ro khi mua căn hộ - khách sạn

14/03/2016 09:10

(DĐDN)- Được đánh giá như một dòng sản phẩm “đột phá”, “tiên tiến”… của các chủ đầu tư ở thị trường năm vừa qua và đặc biệt sẽ trồi lên về thanh khoản lẫn lượng cung hàng trong năm 2016, Condotel – dòng sản phẩm căn hộ – khách sạn đang nhận được nhiều sự quan tâm.

Đo mức độ rủi ro khi mua căn hộ - khách sạn

Tuy vậy, đầu tư dòng sản phẩm này năm 2016 cần quan tâm những yếu tố gì? Đó là câu hỏi không dễ trả lời.
Pháp lý đã… dần rõ ràng
Nếu nói về khung pháp lý cơ bản cho Condotel, thì có lẽ không có gì phải bàn. Bởi nếu không được Luật định cho phép, hẳn các ông lớn trên thị trường địa ốc Việt Nam hiện tại, đã không gia nhập danh sách tiên phong, khai thác sâu dòng sản phẩm này. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đang có nguồn cung hàng ở dòng sản phẩm này bao gồm: Tập đoàn Vingroup (cả Bắc lẫn Nam), Tập đoàn Sungroup (chủ yếu Đà Nẵng), Tập đoàn FLC (chủ yếu miền Bắc), Địa ốc Hưng Thịnh (TP HCM – Bà Rịa Vũng Tàu); Tập đoàn LDG (Phú Quốc)… Các sản phẩm Condotel của các chủ đầu tư nhìn chung, đều khai thác trên cơ sở dưới đây.
Thứ nhất, đây là mô hình huy động vốn dự án thông qua hình thức bán BĐS rồi thuê lại chính BĐS đó thuộc phạm vi quy định pháp luật cho phép. Như vậy pháp lý của mô hình này là một dịch vụ quản lý BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành. Theo luật này, dịch vụ quản lý BĐS là việc cho thuê BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất. Khi đó, nhà phát triển BĐS sau khi bán sẽ đóng vai trò là bên nhận ủy quyền thực hiện việc cho thuê đến khách hàng. Quy định cho phép các bên quyền thỏa thuận về nội dung, thời gian, phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, DN kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (nếu có).
Thứ hai, cũng về mặt pháp lý, Luật không cấm các chủ đầu tư “huy động vốn” nếu các sản phẩm BĐS được bán đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được nêu theo các quy định chuyển tiếp hoặc dự án mới đã được nêu trong Luật, là bán nhà ở hình thành trong tương lai, được thẩm định và cấp giấy phép được bán của Sở Xây dựng khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng, xây… Tất nhiên việc các chủ đầu tư có thực thi các quy định này nghiêm túc hay không, hay vẫn “bán nhà trên giấy”, nằm ở khâu khác, không thuộc về quy định pháp lý soi chiếu cụ thể chỉ cho Condotel hay bất kì dòng sản phẩm địa ốc, dịch lý quản lý địa ốc nào khác.
Thứ ba, về mặt thị trường, như bản chất tên gọi (căn hộ – condo + khách sạn – tel) cũng như thực tế thị trường mô hình Condotel mà các chủ đầu tư phát triển gắn sát với những vị trí phát triển du lịch của quốc gia – những khu vực có thể khai thác được dịch vụ cho khách thuê du lịch, nghỉ dưỡng. Các vùng BĐS như Phú Quốc, Nha Trang, Bà Rịa Vũng Tàu, Đà Nẵng, phía Bắc thì có Sầm Sơn với dự án của FLC… được các chủ đầu tư khai thác triệt để theo hướng này.
Như vậy, “hành lang pháp lý” là đã dần rõ ràng. Cơ sở khai thác thị trường cũng “khá vững vàng”, có sự đón đầu những chuyển động của kinh tế xoay trục với Việt Nam đang nổi lên như một tâm điểm của công xưởng thế giới, của hội nhập sâu toàn cầu.
Hiện tại các chủ đầu tư tham gia khai thác phân khúc sản phẩm Condotel, đa phần là những nhà phát triển dự án uy tín.
Vẫn tiềm ẩn… rủi ro
Về mặt rủi ro sản phẩm, hiện tại các chủ đầu tư tham gia khai thác phân khúc sản phẩm Condotel, đa phần là những nhà phát triển dự án uy tín. Tiên phong dẫn đầu vẫn là Vingroup, Sunggroup, FLC. Do đó, rủi ro trong lựa chọn của nhà đầu tư khi đặt niềm tin vào những thương hiệu, tuy chưa thể “chắc cú” 100%, nhưng cơ bản cũng khá vững. Tất nhiên, một chuyên gia vẫn cho rằng nếu mù quáng đặt niềm tin vào thương hiệu mà không soi xét kỹ sản phẩm, các nhà đầu tư vẫn dễ bị “mắc lỡm” bởi sản phẩm Condotel – dạng căn hộ khách sạn thường có tiêu chuẩn vỏ ngoài bắt buộc cao cấp; phần lõi thì… không dám nói chắc.
Những sản phẩm Condotel mặt khác cũng thường có vị trí gắn liền với các bãi biển du lịch. Nghiên cứu địa chất để xây dựng mô hình và kết cấu sản phẩm thích ứng với địa tầng cũng sẽ là yếu tố quyết định rủi ro, “lời hay lỗ” trực tiếp đến tài sản sở hữu của nhà đầu tư.
Đổi lại, một bảo chứng mà các chủ đầu tư thường đưa ra trong chính sách bán hàng dòng sản phẩm này trên thị trường là cam kết cho thuê lại trong thời gian khá dài hạn (5-10 năm), đồng nghĩa bao gồm hậu mãi, bảo dưỡng sản phẩm và chia sẻ lợi nhuận với một tỷ lệ nhất định. Nhà đầu tư có vẻ có thể rất yên tâm về chất lượng sản phẩm nếu dựa trên yếu tố này. Nhưng cùng với đó, một chuyên gia tài chính cũng lưu ý là người mua cần xem xét kỹ hợp đồng để xem các khoản bảo dưỡng sản phẩm có được tính vào chi phí kinh doanh cho thuê lại, để trừ chi phí/ lợi nhuận được chia?
Ngoài ra, kênh sản phẩm được dự báo sẽ sôi động nhất trên thị trường năm 2016-condotel – cũng có thể gặp phải một rủi ro chung là: Sự khan hiếm dòng tiền đầu tư góp vốn. Đây là rủi ro chung mà thị trường BĐS đang phải đối mặt nếu chính sách tiền tệ duy trì quan điểm siết chặt vốn vay vào BĐS. Cần lưu ý là với trị giá tài sản lớn, thường trên 1 tỷ – 10 tỷ đồng/ căn, các nhà đầu tư mua Condotel thường chọn giải pháp vay tín dụng ngân hàng.
Dù vậy, lại cũng có một tín hiệu mà các chủ đầu tư, người mua BĐS nói chung đều đang khá kỳ vọng vẫn còn cơ hội để chính sách… đổi chiều, đó là theo giải thích mới đây của Bộ Tài chính, trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc dù giá dầu sụt giảm và nguồn thu từ Dầu khí giảm mạnh nhưng ngân sách Nhà nước năm 2015 vẫn vượt thu, là nhờ sự phục hồi của thị trường BĐS – điều kiện quan trọng để các địa phương làm tốt hơn công tác đấu giá đất, thu tiền sử dụng đất và đẩy mạnh thu hồi tiền nợ đọng từ các dự án BĐS. (Bộ Tài chính cho biết, trong 3 tháng cuối năm 2015 đã thu vào NSNN gần 26.200 tỷ đồng tiền sử dụng đất, bằng 63,3% số thu 9 tháng đầu năm, góp phần đưa số thu tiền sử dụng đất cả năm đạt 67.550 tỷ đồng, tăng 28.550 tỷ đồng (tăng hơn 73%) so dự toán và tăng 10.550 tỷ đồng so báo cáo Quốc hội – PV).
BĐS có đóng góp to lớn như vậy, và trong bối cảnh giá dầu sẽ còn tiếp tục sụt xuống thậm chí được dự báo khoảng dưới 27 USD/ thùng (so với 35-38 USD/ thùng), đây hẳn là kênh xứng đáng được hỗ trợ để… phục hồi (?!). Condotel nói riêng và các dòng sản phẩm địa ốc nói chung, theo đó, chưa hẳn đã phải hứng chịu… rủi ro thiếu vốn?
Thuận Hóa

 Hết sức cân nhắc

Hết sức cân nhắc

Theo luật Thuế tài sản, với nhà ở, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế: Một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên, hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên. Bộ Tài chính đề nghị nghiêng về áp dụng phương án đánh thuế 0,4% với nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên.

The Mansions ParkCity Hanoi chính thức ra mắt nhà mẫu

The Mansions ParkCity Hanoi chính thức ra mắt nhà mẫu

The Mansions là khu biệt thự, nhà vườn liền kề cao cấp nhất trong phân khúc nhà ở thấp tầng tại ParkCity Hanoi. Lần đầu tiên tại dự án này, khách hàng có thể lựa chọn giữa hai loại thiết kế, nhà 3 tầng hoặc 4 tầng với tổng diện tích từ 295 m2 tới 438 m2.

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Ông Desmond Sim - Người đứng đầu CBRE Singapore và Đông Nam Á nhận định, đầu tư vào thị trường bất động sản ASEAN dự kiến sẽ tăng khi nhà đầu tư tìm kiếm thị trường thay thế cho danh mục đầu tư bất động sản của họ.