Thị trường

Đầu cơ, thổi giá nhà đất Đà Nẵng và nguy cơ mắc kẹt

30/03/2017 16:22

(DĐDN) – Phía sau cơn sốt xình xịch của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian gần đây là những rủi ro ngày càng lộ rõ.

Đầu cơ, thổi giá nhà đất Đà Nẵng và nguy cơ mắc kẹt

Giá trị bất động sản ở Đà Nẵng vẫn thấp hơn Hà Nội hay Nha Trang

Người trong cuộc cũng ngỡ ngàng

Tham gia đầu tư nhà đất suốt mấy năm nay ở khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam nhưng ông Lê Văn cũng không ngờ nhà đất Đà Nẵng lại “nóng hầm hập” như mấy tháng gần đây.

Hơn một năm trước, ông Văn mua mảnh đất mặt tiền đường Võ Văn Kiệt với giá 42 triệu đồng, trong đó bao gồm cả tiền chênh ngoài hợp đồng. Nhưng thật bất ngờ, các lô đất ngay bên cạnh gần đây được các nhà đầu tư săn lùng và sẵn sàng trả giá 75-80 triệu đồng/m2.

Nhưng đó mới chỉ là những vị trí gần về phía Cầu Rồng, còn càng gần về phía biển, giá đã được đẩy lên 120-130 triệu đồng/m2. “Giá đất tăng như lên đồng,” ông Văn tỏ vẻ ngạc nhiên.

Những tưởng chỉ có những khu đất đẹp có thể kinh doanh nhà hàng, khách sạn như của ông Văn hoặc dải đất ven biển phía trong đường Phạm Văn Đồng mới lên cơn sốt, nhưng thực tế, ở Đà Nẵng, hầu như chỗ nào cũng sốt.

Ông Văn kể, hơn 6 tháng trước, những lô đất ở khu vực nhà máy đóng tàu Sông Thu cũ chào giá 70-80 triệu đồng/m2 mà người mua còn lắc đầu, thì hiện nay, người mua sẵn sàng trả giá 120-130 triệu đồng/m2 mà người bán vẫn còn ngúng nguẩy.

Những khu đất trước đây ít ai để ý như khu vực quận Sơn Trà cũng sốt xình xịch. Khi xuất hiện kế hoạch xây hầm chui từ trung tâm thành phố qua Sơn Trà, đất khu vực này đã hơn tăng gấp đôi trong thời gian ngắn. Mấy tháng trước giá chỉ 9-11 triệu đồng/m2 thì sau đó được đẩy lên 25-28 triệu đồng/m2.

Cơn sốt nhà đất ở trung tâm và ven biển lan toả dần sang vùng ven khiến cho đất nền giá rẻ cũng sốt xình xịch. Một dự án ở quận Cẩm Lệ trước đây giá chỉ 500 triệu đồng/lô thì hiện nay đã tăng gấp đôi lên 900-1,1 tỷ đồng.

Cơn sốt đất đã mang lại lợi nhuận khủng cho các nhà đầu tư lướt sóng trong thời gian ngắn, đồng thời, một số chủ đầu tư cũng “trúng đậm” vì đất nền thanh khoản cao chưa từng thấy.

Bất thường hay bình thường?

Trong khi những nhà đầu tư như ông Văn ngỡ ngàng vì giá đất tăng ngoài dự đoán thì ông Trần Anh Quốc Cường, Giám đốc Công ty bất động sản Five Star Property lại không mấy ngạc nhiên.

Theo ông Cường, việc tăng giá ở một số khu vực cũng không có gì bất thường. Nhất là khu vực ven biển kéo dài từ quận Sơn Trà đến Ngũ Hành Sơn có thể kinh doanh nhà hàng, khách sạn hiệu quả nhưng đất càng ngày càng hiếm nên đương nhiên càng có giá trị. Nếu so với đất mặt tiền đường Trần Phú – Nha Trang lên tới 200 triệu đồng/m2 thì đất đường Võ Nguyễn Giáp ở Đà Nẵng mới khoảng 150 triệu đồng/m2 thì vẫn thấp hơn.

Khi rót tiền vào nhà đất Đà Nẵng, giới đầu tư cũng nhìn nhận tiềm năng sinh lời lớn. Đó là giá nhà đất đã giảm rất sâu sau thời gian thị trường khủng hoảng cách đây vào năm. Dù đã tăng lại nhưng so với những nơi khác thì vẫn còn rẻ. Trong khi đó, giá trị bất động sản lại được hưởng lợi từ thị trường du lịch đang tăng trưởng, hạ tầng du lịch đang phát triển, sân bay nâng cấp tăng gấp đôi công suất. Hội nghị thượng đỉnh APEC tổ chức tại Đà Nẵng cuối năm nay cũng tác động không nhỏ đến thị trường nhà đất.

Nguy cơ hiển hiện

Chưa biết đà tăng giá của bất động sản Đà Nẵng bao giờ mới tới điểm dừng, nhưng một số nhà đầu tư đã bắt đầu chùn tay khi nhận thấy những rủi ro ngày càng hiện rõ.

Theo các thống kê, phần lớn những nhà đầu tư bất động sản ở Đà Nẵng đến từ Hà Nội. Vì đất nền ở Đà Nẵng rẻ hơn 3-4 lần so với Hà Nội nên nhiều nhà đầu tư từ Thủ đô không ngần ngại xuống tiền. Giá vì thế cứ bị đẩy lên hàng ngày, khiến cho các nhà đầu tư địa phương cũng sốt ruột và nhảy vào cuộc.

Một nhà môi giới bất động sản kỳ cựu cho rằng, những khu đất có giá trị thương mại cao, như có thể kinh doanh khách sạn, nhà hàng, hoặc đất đẹp ở trung tâm thành phố có thể ở ngay thì sẽ giữ giá. Hoặc những dự án ngay ven đô và có thể nhanh chóng bị đô thị hoá thì cũng có thể đầu tư được.    

Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường chỉ có các nhà đầu tư mua đi bán lại với nhau? Đó là những dự án đất nền ở xa trung tâm, không hạ tầng, không tiện ích nhưng giá lại bị đẩy lên rất cao trong một thời gian ngắn. Trong khi người mua chủ yếu đến từ Hà Nội và họ chỉ quan tâm đến kiếm lời từ mua đi bán lại và không có nhu cầu ở thì những dự án có nhiều nhà đầu tư kiểu này sẽ biến thành những “khu đô thị ma”, không có người ở. Khi đó, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt.

Bằng chứng mà nhà đầu tư có thể tham khảo là cơn sốt đất phía Tây Hà Nội cách đây một thập kỷ. Lúc đó, tốc độ đô thị hoá nhanh, Hà Tây lại sáp nhập và Hà Nội, khiến cho đất đai khu vực Trung Hoà – Nhân Chính tăng chóng mặt và những nhà đầu tư nhanh chân đã hốt bạc. Nhưng sau đó, nhiều nhà đầu tư ăn theo, mua đất dọc theo Đại lộ Thăng Long, cách Trung Hoà – Nhân Chính hơn 10-20km. Ngay sau đó, thị trường suy giảm, giá nhà đất tụt dốc thảm hại, hiện chỉ bằng một nửa so với đỉnh điểm trước khủng hoảng, nhưng hầu như không có có giao dịch vì không ai muốn mua để xây nhà do thiếu các tiện ích phục vụ cuộc sống. Hàng nghìn nhà đầu tư vẫn đang lỗ nặng và mắc kẹt ở khu vực này mà chưa biết khi nào mới thoát được.

Liệu tình cảnh tương tự có xảy ra ở Đà Nẵng? Thực tế, đã có thời đất đai Đà Nẵng lên cơn sốt, các nhà đầu tư nhắm mắt mua, nhưng hiện nay lại đang mắc kẹt trong những khu đô thị bỏ hoang.


Mặc cho thị trường "sốt", khu đô thị này vẫn nhưng bãi đất hoang

Tại dự án khu phức hợp đô thị thương mại dịch vụ do Thành Đạt làm chủ đầu tư, đập vào mắt chúng tôi là những khu đất bỏ hoang cỏ mọc um tùm, kèm theo đó là những đống đất đá được đào lên nhưng không ai dọn và tấm biển giới thiệu dự án cũng nghiêng ngả theo thời gian nhưng không có ai sửa chữa. Điều này trái ngược hoàn toàn với “bánh vẽ” hoành tráng mà chủ đầu tư đã vẽ lên để “hút tiền” giới đầu tư và những người có nhu cầu về đất thật sự.

Hay tại dự án T. do một ông lớn làm chủ đầu tư. Dự án này trước đây cũng một thời nổi đình, nổi đám với “bánh vẽ” được đầu tư 1.600 tỉ đồng, do Mỹ thực hiện thiết kế tổng thể cảnh quan với quy mô 1.311 lô đất nền, 283 căn biệt thự cùng bốn khu nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp, dự án sẽ hoàn thành trong thời gian hai năm kể từ ngày khởi công và ngay sau đó, chủ đầu tư công khai mở bán từ 400-500 triệu đồng/lô đất nền,… để rồi sau đó, dự án rơi vào ngõ cụt do chủ đầu tư không có tiền triển khai, dẫn đến việc khiếu kiện tràn lan.

Ở Đà Nẵng hiện nay, có không ít dự án rơi vào tình trạng nêu trên mà nguyên nhân, như đã nói ở trên, là do người mua đang quá ảo tưởng vào thị trường bất động sản nơi đây nên “mắc bẫy” giới đầu tư và sự lệ thuộc vào người mua đến từ Hà Nội.

Bong bóng xì hơi

Vậy, phải chăng thị trường bất động sản đã bong bóng? Câu hỏi này nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Nhưng ghi nhận trên thị trường cho thấy, giao dịch đã chững lại đáng kể trong thời gian gần đây, giá ở một số khu vực đã giảm xuống.

Chẳng hạn, giá nhà đất khu vực Sơn Trà đã giảm 20-30% so với đỉnh điểm cách đây vài tháng, nhưng vẫn còn cao hơn rất nhiều so với một năm trước đây.

Ông Thái – một người dân ở Đà Nẵng chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp sáng nay rằng, một người bạn mua 2 lô đất tại một dự án ở Cẩm Lệ với giá 4 tỷ đồng cách đây 2 tuần. Khi nghe phong phanh thị trường có vẻ đi xuống, ông này rao bán lại 2 lô đất trên và chỉ được trả với mức giá 3,6 tỷ đồng. “Tính ra trong vòng 1 tuần, bạn tôi đã mất không 400 triệu đồng. Tôi đã khuyên nhưng bạn tôi không nghe, giờ bị mất tiền mà không biết trách ai”, ông Thái nói.

Bất động sản Đà Nẵng đang bị "thổi giá"?

Nguyễn Phước

Bài toán đầu tư sinh lời hấp dẫn tại Hạ Long

Bài toán đầu tư sinh lời hấp dẫn tại Hạ Long

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam nhận định, Hạ Long đang trở thành thị trường hút vốn đầu tư nổi bật nhờ tốc độ tăng trưởng du lịch ấn tượng, các sản phẩm du lịch chất lượng cao và hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ. 

Sun Premier Village Ha Long Bay: Vị trí đặc biệt, trải nghiệm khác biệt

Sun Premier Village Ha Long Bay: Vị trí đặc biệt, trải nghiệm khác biệt

Một tuyệt tác nghỉ dưỡng sẽ sánh ngang các sản phẩm nghỉ dưỡng 5 sao nổi tiếng tại thiên đường du lịch thế giới như Bali, Phu Khet hay Madives, Hawaii và “sẽ mở ra những điều chưa từng thấy, và đưa họ đến những trải nghiệm chưa từng biết” tại Hạ Long, theo tiết lộ của ông Andrew R. Frost – Giám đốc DarkHorse Architecture.