Thị trường

Cắt “bầu sữa” tín dụng, thị trường bất động sản sẽ suy giảm

18/03/2016 22:29

(DĐDN)- Nếu dự thảo Thông tư 36 sửa đổi mà Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến được ban hành theo hướng điều chỉnh tỷ lệ cho vay trung dài hạn từ vốn huy động ngắn hạn giảm từ 60% xuống 40%, cùng một số quy định kiểm soát vốn tín dụng vào bất động sản khác được ban hành, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ không thể “dồi dào” vốn như hiện tại.

Cắt “bầu sữa” tín dụng, thị trường bất động sản sẽ suy giảm

Tín dụng ngân hàng vẫn là bệ đỡ chính cho bất động sản

Ở góc độ nhìn nhận toàn cảnh nền kinh tế, có lẽ ai cũng sẽ thấy được sự cần thiết (bắt buộc) phải giảm tỷ lệ xuống để đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng thương mại và tránh các hệ lụi có nguy cơ xảy ra, khi vốn ồ ạt đổ vào bất động sản – điều đã từng xảy ra ở giai đoạn 2008.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đưa ra một số lo ngại dựa trên các quan sát khi nghiên cứu mối quan hệ tín dụng – tăng trưởng GDP và bất động sản trong 4 năm qua.

Tăng trưởng kiểu “ngựa quen đường cũ”

Thứ nhất, ông Hiển nói, trong 4 năm qua tốc độ tăng trưởng tín dụng và tín dụng bất động sản ngày càng cao hơn tốc độ tăng GDP, đặt biệt là năm 2015.

Cụ thể, tỷ lệ tăng tín dụng/GDP và tăng tín dụng bất động sản/tăng GDP từ 2012 đến 2015 đang đi theo chiều tăng lần lượt: 1,77 và 2,78 năm 2012; 2,31 và 2,84 năm 2013; 2,37 và 3,23 năm 2014; 2,77 và 4 năm 2015 (số liệu thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Ngân hàng Nhà nước).

Như vậy, nền kinh tế đang có dấu hiệu tăng trưởng nhờ tăng trưởng tín dụng và tín dụng bất động sản. Hay nói cách khác là kinh tế vẫn đang tăng trưởng theo kiểu “ngựa quen đường cũ”, dựa trên thâm dụng vốn và đưa vốn vào bất động sản.

Thứ hai, nhiều số liệu cho thấy tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn rất nhiều mức tín dụng bình quân trong các năm (đặt biệt là năm 2015), và vốn vay trung dài hạn của ngân hàng cũng tăng liên tục cho thấy ngân hàng thương mại vẫn ưu chuộng cho vay bất động sản.

Với các khoản vay bất động sản từ phía chủ đầu tư lẫn cả người vay mua nhà, tín dụng trung và dài hạn/tổng tín dụng đã lên vượt 50% (43,1% năm 2013; 45,4% năm 2014; 50% năm 2015).

Từ số liệu này, ông Hiển nhấn mạnh điều chỉnh theo dự thảo Thông tư 36 đưa tín dụng trung và dài hạn về mức chuẩn là phù hợp.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng giữa phát triển bất động sản với nguồn lực mạnh và không có sự kiểm soát, với nỗ lực tránh thâm dụng vốn vào bất động sản mà dành vốn tập trung vào các ngành sản xuất của nền kinh tế, vẫn cần một cơ chế cân đối vốn nhất định, không phanh vốn đột ngột gây suy giảm thị trường.

Cùng với đó là một cơ chế huy động vốn nhàn rỗi, thông qua các quỹ tín thác bất động sản – huy động vốn dài hạn cho thị trường.

Trên thực tế, tuy Nhà nước đã có khung pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản và cũng đã có một số quỹ tín thác công bố hoạt động.

Song những quy định quá ngặt về tỷ lệ phân bổ đầu tư, lợi nhuận, chuyển vốn, có lẽ đã “bóp” hoạt động của các quỹ này, và thực tế vẫn chưa thu hút được các dòng vốn nhàn rỗi như vốn từ người hưu trí, người lao động tích lũy.

Tín dụng vẫn là bệ đỡ

Do đó, bài toán vốn của bất động sản, trước mắt, vẫn cần bệ đỡ của tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng nêu một số lý do chưa nên sửa đổi Thông tư 36 như Thông tư mới được triển khai thực hiện 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực; kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững; chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2016 nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ…

Trước đây, khi chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông cũng cho biết thống kê cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư vay tín dụng đầu cơ địa ốc đã giảm mạnh và chỉ còn chiếm khoảng 15%.

Đây cũng là cơ sở cho thấy giá tài sản địa ốc thời gian nhích tăng, không phải là dấu hiệu bong bóng tài sản và bất động sản vẫn đang ở trong giai đoạn cần sự hậu thuẫn để đón và tận dụng tốt nhất các cơ hội mở cửa đón nhà đầu tư Việt kiều, người nước ngoài đến mua nhà, thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ban hành và qua các cơ hội FTAs, TPP…

Đại diện Bộ Xây dựng, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cũng đề xuất nên điều chỉnh Thông tư 36 theo lộ trình, theo từng mức độ và có tính đến từng nhóm đối tượng cụ thể.

“Trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn thì không nên giảm đột ngột xuống 40% luôn mà nên giảm dần, thí dụ như 50%; còn về tỷ lệ rủi ro thì cũng không nên lên thẳng 250% mà nên tăng từ từ, tức lên khoảng 200%,” ông Phấn đề xuất.

“Đồng thời nên căn cứ theo nhóm đối tượng như nhóm doanh nghiệp có dự án tốt, làm ăn được, đầu tư phát triển thật sự… thì chưa nên điều chỉnh; còn đối với doanh nghiệp mua đi bán lại, doanh nghiệp đầu cơ thì nên chặn luôn, tức là lên thẳng luôn 250%”, ông Phấn nói.

Lộ trình và các tỷ lệ giảm ở những quy định triển khai tín dụng cụ thể có lẽ là “từ khóa” mà Thông tư 36 sửa đổi sau khi tổng hợp các ý kiến góp ý sẽ được các nhà soạn thảo ghi nhận và xem xét, trước khi chính thức được ban hành.

Thuận Hóa

 Hết sức cân nhắc

Hết sức cân nhắc

Theo luật Thuế tài sản, với nhà ở, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế: Một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên, hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên. Bộ Tài chính đề nghị nghiêng về áp dụng phương án đánh thuế 0,4% với nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên.

The Mansions ParkCity Hanoi chính thức ra mắt nhà mẫu

The Mansions ParkCity Hanoi chính thức ra mắt nhà mẫu

The Mansions là khu biệt thự, nhà vườn liền kề cao cấp nhất trong phân khúc nhà ở thấp tầng tại ParkCity Hanoi. Lần đầu tiên tại dự án này, khách hàng có thể lựa chọn giữa hai loại thiết kế, nhà 3 tầng hoặc 4 tầng với tổng diện tích từ 295 m2 tới 438 m2.

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Kinh nghiệm cải thiện thuế bất động sản từ Indonesia (KỲ II)

Ông Desmond Sim - Người đứng đầu CBRE Singapore và Đông Nam Á nhận định, đầu tư vào thị trường bất động sản ASEAN dự kiến sẽ tăng khi nhà đầu tư tìm kiếm thị trường thay thế cho danh mục đầu tư bất động sản của họ.