Thị trường

Biến tướng shophouse (Kỳ II): Trắng tay vì mua nhà 2 giá

25/11/2017 07:00

Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận không ít dự án được rao bán với số tiền chênh khá lớn. Số tiền này tất nhiên sẽ không được ghi trong hợp đồng mua bán. Điều đó cũng có nghĩa, người mua nhà sẽ phải gánh chịu không ít rủi ro.

Biến tướng shophouse (Kỳ II): Trắng tay vì mua nhà 2 giá

Shophouse B4 Nam Trung Yên đang có giá chênh hàng tỷ đồng/căn

Bởi nếu chẳng may sự cố xảy ra, bởi họ không có bất kỳ một hóa đơn, chứng từ nào chứng minh về các giao dịch này.

Người mua nhà sẽ gặp rủi ro

Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.”

Khoản 1 Điều 16 Luật này cũng quy định: “Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán”. Như vậy, theo các quy định trên, giá mua bán bất động sản do các bên thỏa thuận phải được ghi rõ ràng chính xác trong hợp đồng.

Tuy nhiên, hiện nay, không ít dự án được rao bán với số tiền chênh khá lớn. Số tiền này tất nhiên sẽ không được ghi trong hợp đồng mua bán, người mua cũng không được cung cấp bất cứ hóa đơn, chứng từ nào cho khoản chênh này do đó sẽ có nguy cơ bị mất một số tiền không hề nhỏ và có thể sẽ không lấy lại được số tiền chênh lệch không được ghi trong hợp đồng nếu hai bên xảy ra tranh chấp. Bởi thông thường nếu giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra tranh chấp, người mua không đồng ý mua nhà nữa và yêu cầu trả lại tiền thì chủ đầu tư có thể trả lại tiền nhưng sẽ chỉ trả đúng số tiền ghi trong hợp đồng. Đây là một rủi ro rất lớn đối với người mua nhà.

Ngoài ra, một rủi ro khác cho người mua chấp nhận ký hợp đồng và trả khoản tiền “chênh” khi mua bất động sản đó là bản thân người mua không được tính vào giá vốn của mình. Giả định sau này Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là khi chủ đầu tư có lời mới đánh thuế thì trong trường hợp này, người mua nhà sẽ bị thiệt vì giá không được tính đúng, tính đủ.

Có dấu hiệu trốn thuế

Ngoài những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải, việc ghi số tiền chênh lệch giữa thực tế cao hơn trong hợp đồng còn làm cho nhà nước thất thu vì nếu số tiền chênh lệch không được thể hiện trong hợp đồng thì các cơ quan quản lý thuế sẽ không thể tính thuế đối với doanh thu chênh lệch đó và chủ đầu tư sẽ không phải nộp thuế đối với doanh thu chênh lệch này. 

Pháp luật quy định các giao dịch mua bán phải được thể hiện chính xác, trung thực, minh bạch, rõ ràng trong hợp đồng. Do đó việc bán chênh lệch giá cao hơn so với giá ghi trong hợp đồng có thể coi là hành vi trốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản của chủ đầu tư.

Theo đó, nếu có căn cứ xác thực thì tùy vào hành vi và mức độ vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Thông Tư số 166/2013/TT-BTC ngày 15/11/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính về thuế hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định tại Điều 161 Bộ luật hình sự năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009).

Để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước cũng như để không bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp khi bị cơ quan thuế xử lý, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tự giác tuân thủ đúng pháp luật, đặt vấn đề đạo đức kinh doanh lên hàng đầu và thực hiện tốt nghĩa vụ với Nhà nước.

Cơ quan thuế cần tăng cường công tác thanh tra kiểm tra thuế đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý đối với hành vi gian lận, trốn thuế qua giá bán, tạo tính răn đe và nâng cao tính tuân thủ cho các doanh nghiệp. Còn người mua nhà nên đọc kỹ và thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng một cách rõ ràng trước khi ký vào là cách tự bảo vệ chính mình.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Shophouse có dấu hiệu biến tướng thành nhà ở thông thường (Kỳ I)

Xuất khẩu bất động sản tại chỗ: “Cuộc chơi” quyết liệt của các nhà đầu tư

Xuất khẩu bất động sản tại chỗ: “Cuộc chơi” quyết liệt của các nhà đầu tư

Nếu 2017 là một năm thị trường bất động sản có diễn biến tương đối bình ổn, không có sự đột phá thì 2018 được kỳ vọng sẽ là năm bản lề cho nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam.

Bất động sản Thủ Thừa - Long An: Khởi động cho giai đoạn phát triển vững mạnh

Bất động sản Thủ Thừa - Long An: Khởi động cho giai đoạn phát triển vững mạnh

Hàng loạt các công trình trọng điểm quốc gia kết nối Long An với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản Long An phát triển.

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Được coi là khối bất động sản đắt nhất thế giới năm 2017, giá trị của căn biệt phủ của tỷ phú Jack Ma đã lên tới hơn 3.500 tỷ đồng.