Cafe địa ốc

Sự thật căn hộ tăng giá 40% và sự thay đổi tư duy cho cuộc chơi mới

15/02/2017 10:59

(DĐDN) - Một dự án ở quận Tân Phú – TP. HCM đã tăng giá đến 40% tại thời điểm bàn giao nhà so với lúc mở bán.

Sự thật căn hộ tăng giá 40% và sự thay đổi tư duy cho cuộc chơi mới

The Garden tăng giá "bất thường" vào thời điểm bàn giao nhà

Tỷ suất sinh lời luôn là “mồi câu” hấp dẫn mà các chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng của mình. Trong đó, các vị trí trung tâm luôn được mặc định với con số lợi nhuận cao hơn.

Tuy nhiên, mới đây, dự án The Garden toạ lạc tại đường Tân Kỳ Tân Quý, quận Tân Phú của chủ đầu tư An Gia Investment đã tăng giá 40%, lên 25 – 26 triệu đồng/m2 khi giao nhà.

So với mức tăng giá trung bình của thị trường thì đây là hiện tượng bất thường bởi theo nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá bán căn hộ trung bình năm 2016 trên địa bàn TP. HCM đạt 2.104USD/m2, chỉ tăng 4,6% so với năm trước. Hơn nữa, nguồn cung lớn, lên đến 37.419 căn trong năm ngoái cũng tạo sức ép không nhỏ lên giá bán, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc xác định giá bán.

Vậy đâu là nguyên nhân khiến dự án The Garden tăng giá “bất thường” như vây?

“Vị trí, vị trí và vị trí” là câu truyền miệng nổi tiếng trong giới bất động sản, đủ để thấy tầm quan trọng của yếu tố này. Nhưng thực tế tại The Garden là minh chứng khá rõ cho việc tỷ suất sinh lời của một dự án bất động sản mà chỉ dựa vào vị trí trung tâm là chưa đủ. Vị trí chỉ quyết định mặt bằng giá ban đầu và mức này thường gần với giá trị thật của căn hộ, nếu chủ đầu tư không có các yếu tố làm gia tăng giá trị, sẽ rất khó để đạt mức tăng giá cao như mong đợi.

Xét về vị trí, đây không phải là dự án nằm ở trung tâm thành phố, cũng không có hệ thống hạ tầng cơ sở nổi trội như ở khu Đông TP. HCM. Tuy vậy, không thể phủ nhận, sự cải thiện về hệ thống cơ sở hạ tầng vẫn là một trong những nhân tố quyết định đến khả năng tăng giá. Những dự án có vị trí trung tâm thường nằm trong khu vực cơ sở hạ tầng hoàn thiện nên mức giá khởi điểm thường rất cao, do đó khả năng tăng giá biên độ lớn khó hơn.

Trong khi đó, giá khởi điểm của dự án The Garden lúc mở bán hơn 2 năm trước chỉ từ 17-18 triệu đồng/m2. Lúc mở bán, Tân Phú là quận mới, nhưng con đường mà dự án toạ lạc là tuyến đường huyết mạch và sầm uất nhất khu vực này. Khu vực này cũng đang có những bước đột phá về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa như xây dựng khu thương mại Aeon Mall, mở rộng đường Thoại Ngọc Hầu, Hòa Bình, Tân Kỳ Tân Quý, tuyến Metro 6 Bà Quẹo – Phú Lâm đang được xây dựng càng tạo sự kết nối thuận lợi với khu trung tâm và các vùng lân cận.

Mức giá khởi điểm thấp hơn so với các khu vực khác nhưng lúc mở bán The Garden vẫn có giá cao hơn các dự án lân cận như Hưng Ngân, Topaz. Giá cao hơn, nhưng vẫn có thể tăng được các chuyên gia tư vấn lý giải là do chủ đầu tư chấp nhận “chi đậm” cho hệ thống hạ tầng tiện ích.

Được biết, chủ đầu tư An Gia Investment đã đầu tư hơn 100 tỉ đồng để nâng cấp toàn bộ tiện ích và nội thất bên trong căn hộ như vườn cảnh quan trên sân thượng, sảnh đón tiêu chuẩn khách sạn 5 sao, hồ bơi được thiết kế và sử dụng thiết bị, vật liệu theo tiêu chuẩn resort, thang máy Schindler được nâng cấp tốc độ từ 1,6m/s lên 2,5m/s để đảm bảo sự tiện nghi lâu dài khi sử dụng.

Bên trong căn hộ được hoàn thiện bằng hệ thống trần thạch cao Vĩnh Tường, cửa chống cháy thương hiệu Galaxy, tủ bếp cao cấp Casta, hệ thống Video Call ABB, đèn Duhal cao cấp; đồng thời tặng thêm đèn ốp trần phòng khách, gương phòng vệ sinh khổ lớn, làm thêm bệ đá để vật dụng dưới gương phòng vệ sinh, làm kệ đá để xà bông trong phòng tắm đứng, làm đá ngạch chân cửa chính…Trang bị tiện ích và nội thất cao cấp như thế này là điều khá hiếm thấy trong mức giá khoảng 18 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, việc đầu tư mạnh tay cho các tiện ích không có trong cam kết ban đầu của chủ đầu tư với cư dân cũng đồng nghĩa chủ đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận.


Căn hộ giá thấp nhưng tiện ích như căn hộ 5 sao

Thực tế, không chỉ có The Garden mà đối với những dự án khác, An Gia Investment cũng chấp nhận bỏ thêm số tiền ngoài dự kiến để khoác một diện mạo cao cấp hơn cho căn hộ tầm trung, nên giá căn hộ sẽ tăng để phù hợp với giá trị mới này. Điều này không chỉ mang lại lợi suất sinh lời cho khách hàng mà còn là nước cờ hiệu quả để nâng cao thương hiệu của An Gia Investment trên thị trường. Chính nhờ vậy, hàng loạt dự án khác đang được triển khai của chủ đầu tư này như Angia Star quận Bình Tân (đang hoàn thiện cơ bản), Angia Skyline và Angia Riverside tại Quận 7 (đã cất nóc) đều lần lượt tăng giá hơn 20% dù chưa đến thời điểm giao nhà.

Bên cạnh đó, giá trị căn hộ cũng thường tăng mạnh vào lúc bàn giao nhà và việc tăng giá của dự án The Garden cũng nằm trong xu hướng này. Tuy vậy, không phải dự án nào cứ bàn giao là tăng giá, mà phải bàn giao đúng tiến độ cam kết và tiện ích phải đáp ứng, thậm chí vượt kỳ vọng của người mua nhà.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn nhận định: “Khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và có yêu cầu cao hơn, họ không chỉ tìm kiếm một căn nhà mà là cả khu dân cư sinh sống ở đó nữa. Bàn giao đúng thời điểm là yêu cầu mặc định, ngoài ra các dự án mới cần có trang thiết bị tốt và đáp ứng được một cộng đồng lành mạnh.”

Rõ ràng, thị trường bất động sản đang bước vào quỹ đạo tăng trưởng ổn định kéo theo sự thay đổi tư duy của các thành viên tham gia.

Theo CBRE, tổng số 43.861 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017. Nguồn cung lớn cũng buộc các chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường.

Các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín, giao nhà đúng cam kết, vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích xung quanh sẽ là những dự án có lợi thế đối với việc mua nhà cho thuê. Chính vì vậy, trong cuộc chơi mới khốc liệt và có tính sàng lọc hơn, các chủ đầu tư phải có chiến lược khai thác hiệu quả các yếu tố này thay vì chỉ “trông cậy” vào vị trí như trước đây. Ngoài ra, yếu tố chất lượng chính là yếu tố đảm bảo được sản phẩm có thể khai thác và sinh lời trong thời gian dài.

Thành Trung

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ nhất diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đề xuất, sớm hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính – tiết kiệm nhà ở theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Nước sinh hoạt tại khu đô thị Tân Tây Đô nhiễm Asen nặng: Chủ đầu tư lờ trách nhiệm?

Mẫu nước tại khu đô thị Tân Tây Đô được xét áp dụng theo QCVN 02: 2009 của Bộ Y tế với kết quả nước có hàm lượng Asen là 0,03 mg/L. Tuy nhiên, ông Phạm Văn Thoán - Phó trưởng phòng Marketing truyền thông, Công ty CP Đầu tư Hải Phát cho rằng vẫn an toàn.

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Ngỡ ngàng biệt phủ đắt nhất thế giới của tỷ phú Jack Ma

Được coi là khối bất động sản đắt nhất thế giới năm 2017, giá trị của căn biệt phủ của tỷ phú Jack Ma đã lên tới hơn 3.500 tỷ đồng.