Cafe địa ốc

Hệ lụy quy hoạch mập mờ

21/04/2018 23:35

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định: Nhà nhà đổ xô đi mua đất nền và xuống tiền đặt cọc, ký hợp đồng mà không cần cân nhắc về giá trị sản phẩm ở một số vùng cục bộ là điều bất bình thường trên thị trường hiện nay.

Hệ lụy quy hoạch mập mờ

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa

- Ông nhận xét gì về hiện tượng nhà đầu tư, người mua đổ xô săn đất trên thị trường hiện nay?

Thực sự đang có một trào lưu là nhà nhà đổ xô đi mua bất động sản, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại các khu có địa ốc gắn liền du lịch, nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Nha Trang và các đặc khu kinh tế như Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản nói chung. Nó có thể đã và đang tích tụ hình thành bong bóng thị trường. Ngay cả những khu vực vùng ven ở vùng Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang diễn ra hiện tượng này, gây nóng sốt cục bộ.

- Có thể nói rõ hơn hiện tượng nóng sốt cục bộ ở vùng TP HCM, thưa ông?

Phân khúc đất nền khu vực phía Đông và phía Tây Bắc TP HCM đang rất nóng. Cùng với đó là các thị trường như Bình Dương, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành -Đồng Nai, Đức Hòa - Long An… đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư đổ xô mua nhà. Phần lớn trong đó là người mua đầu cơ, được kích hoạt và góp phần thổi bong bóng phình lên với cò, giới đầu nậu và bao gồm cả phía bán là người dân sở hữu đất thổ canh lẫn thổ cư, đất nông nghiệp...

- Hệ lụy của thị trường từ cơn sốt nóng này, sẽ diễn ra cục bộ hay sẽ trên diện rộng?

Sốt là có thật! Một khi giá địa ốc đã vượt qua giá trị thật 30-40%, người mua đổ xô xem một lần và mua ngay, không cần cân nhắc giá trị, vị trí, kết nối hạ tầng, so sánh giá cả cùng phân khúc, phân khu… có nghĩa là cơn sốt đã dâng cao và bất bình thường. Hệ lụy dĩ nhiên cũng bắt đầu từ những vùng nóng cục bộ, có thể lan rộng, tương tự như đám cháy. Hệ lụy ban đầu thấy rõ là dòng tiền đầu cơ đổ vào mua đất, thay cho dòng tiền đổ vào sản xuất kinh doanh.

- Sốt cục diễn ra chỉ trong ngắn hạn, liệu cũng có thể được dập tắt ngắn hạn, tương tự như sốt đất nền ảo ở các vùng đất nền Cần Giờ, Đồng Nai, Củ Chi, Nhà Bè… hồi quý I đầu năm 2017?

Nhìn trong dài hạn, chúng ta thấy rằng thực tế giá đất nền ở vùng TP HCM bao gồm các vùng ven được đề cập đã tăng liên tục suốt 4 năm, kể từ đầu 2015, với mức tăng trung bình 20-25%/ năm và đã đạt đỉnh giá. Hiện giá tổng thể đã cao vượt khoảng 10% so với mức đỉnh của 2017.

 Các bảng rao bán đất được treo ở nhiều nơi tại Phú Quốc.  Ảnh: KHOA NAM

Tác động của chính sách, nguồn cung hạn chế của đất nền, quỹ đất ngày càng hẹp… là những nhân tố thúc đẩy cho đợt tăng giá dài hạn này. Với một mức tăng trưởng như vậy thì sốt nóng ngắn hạn, cục bộ đã diễn ra cùng với một đợt tích lũy dài dẫn đến hiện tượng quá nóng ở phân khúc đất nền. Do đó, nếu có vỡ bong bóng, hệ lụy chắc chắn không cục bộ trong diện hẹp.

- Cần làm gì để tránh tác động, hệ lụy “bỏng” từ cơn sốt đất? Có thể ngăn chặn giảm đà sốt, đà sốc và hạ nhiệt dần cho thị trường?

Thứ nhất, ở phía cơ quan quản lý, tôi cho rằng khi Nhà nước đưa ra một thông tin cụ thể nào đó về đầu tư, quy hoạch hạ tầng trọng điểm, cần nêu chi tiết lộ trình, kế hoạch, thời gian hoàn thành. Ví dụ đầu tư một cây cầu lớn ở một vùng trọng điểm, thời gian mất 3-4 năm, thì phải nói rõ và làm đúng y như lộ trình, không để mập mờ thông tin, tránh kẻ hở cho thông tin đồn đoán trên thị trường về những công trình “sắp xây”, “sẽ đầu tư”, “nâng hạ tầng”... tạo xu hướng đón lõng đầu tư hạ tầng nói chung.

Nếu làm rõ chính sách và quy hoạch, thị trường sẽ bớt đi hiện tượng tâm lý đám đông, nhà nhà đổ xô đi mua đất như hiện tại. Quy hoạch chi tiết, thì người mua, người bán cũng sẽ nhận diện được sản phẩm, không mập mờ thông tin. Hiện nay có hiện tượng chủ đầu tư bán đất hoàn toàn trên hợp đồng, cá nhân người dân bán đất sổ đỏ nông nghiệp và người mua vẫn vô tư bỏ tiền ký tá, nhận chuyển nhượng sang tay…

Thứ hai, ở góc độ người mua, chỉ xin ngắn gọn: Hãy mua đất nền ở những vùng có thể “sống” được. Tức là có thể xây nhà, kết nối đi lại dễ dàng, sinh sống được, hoặc có thể cho thuê. Như vậy sẽ giảm thiểu được đáng kể rủi ro nếu thị trường “xẹp” xuống và đất nền “đóng băng”, người đầu cơ không bán được do nhu cầu thực không có.

- Nếu không có biện pháp kiểm soát và hạ nhiệt, theo ông thị trường đất nền với đồ thị giá lên sẽ kéo dài bao lâu?

Khoảng 6 tháng, nếu không có biện pháp kiểm soát, tôi cho bong bóng sẽ vỡ. Bắt đầu từ các điểm sốt cục bộ và ở trên đỉnh như Phú Quốc, Vân Phong, Đà Nẵng, Nha Trang… - những nơi mà nhu cầu thực ít, cung và quỹ đất còn nhiều.

- Cơn sốt này có phần nào tác động từ sự chững lại của thị trường phân khúc căn hộ, đặc biệt sau vụ cháy Carina?

Vụ cháy Cariana làm thay đổi nhận thức của nhiều chủ đầu tư và người mua. Các bên đều chú trọng về thiết kế và phòng cháy chữa cháy, an toàn nhiều hơn. Do đó thực tế phân khúc này chững lại vì bị tác động trực tiếp trong chừng 1 tháng, và tác động chính ở các dự án căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng - thường có quỹ đất hẹp, không gian thiết kế bị tận dụng, chia mảnh để tối đa hóa diện tích và ít được đầu tư hạ tầng trang thiết bị an toàn. 

Nhìn chung phân khúc căn hộ thương mại vẫn đang ổn định, và sẽ tăng trưởng cung - cầu vững hơn, nhịp nhàng hơn nhiều so với phân khúc đất nền, ở những vùng như đề cập.

Đang có một trào lưu là nhà nhà đổ xô đi mua bất động sản, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại một số quy hoạch mới như Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc, Long Thành... Điều này dễ dẫn đến “bong bóng” thị trường

- Xin cảm ơn!

THUẬN HOÁ thực hiện

Bắc Vân Phong trước ngày thành đặc khu kinh tế (KỲ III): Mọi dự đoán chỉ mang tính tham khảo

Bắc Vân Phong trước ngày thành đặc khu kinh tế (KỲ III): Mọi dự đoán chỉ mang tính tham khảo

Chia sẻ với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, sau khi có văn bản chỉ đạo thị trường tại các Đặc khu kinh tế nói chung và Bắc Vân Phong nói riêng đã ghi nhận những dấu hiệu tích cực. Các giao dịch đã tạm lắng, nhà đầu tư không còn mạnh dạn xuống tiền như trước.

Khám phá hệ thống giao thông nội bộ an toàn, hiện đại bậc nhất tại D’. Le Roi Soleil

Khám phá hệ thống giao thông nội bộ an toàn, hiện đại bậc nhất tại D’. Le Roi Soleil

Hệ thống đường dốc tầng hầm 3D tiêu chuẩn quốc tế được tính toán đến từng góc vòng cua xe, hai lối vào ra riêng biệt. Đường giao thông một chiều trong mỗi tầng hầm tạo sự thoải mái cho người lái, loại bỏ hoàn toàn xung đột về giao thông. Đó chính là hệ thống giao thông hiện đại bậc nhất tại D’. Le Roi Soleil.

Vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào nhà đất Việt Nam

Vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào nhà đất Việt Nam

Đầu tư bất động sản thương mại Châu Á Thái Bình Dương tiếp tục đạt kỷ lục mới trong ba tháng đầu năm 2018. Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng không nằm ngoài dòng chảy sôi động đó.