Cafe địa ốc

Công bố dự án thế chấp ngân hàng: Cần 'luật hóa' các giao dịch bất động sản

04/08/2016 11:17

(DĐDN) - Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc công khai các dự án thế chấp đã gây nhiều bức xúc cho doanh nghiệp và gây tâm lý hoang mang cho người dân. 

Công bố dự án thế chấp ngân hàng: Cần 'luật hóa' các giao dịch bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

 - Vậy theo ông có nên công bố các dự án bị thế chấp ngân hàng?

Đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng, với khoảng 70% là vốn vay từ các ngân hàng. Trên thực tế, gần như tất cả các dự án bất động sản đều phải thế chấp để vay vốn ngân hàng, và việc thế chấp tài sản, dự án để vay vốn là hoạt động bình trong sản xuất kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng.

Việc công bố các dự án đang thế chấp vay vốn ngân hàng vừa qua là việc cần thiết để minh bạch thị trường, giúp khách hàng có một đánh giá tổng thể dự án trước khi chọn mua một sản phẩm. 

Ở các nước phát triển việc phát triển các dự án hoặc các hoạt động sản xuất kinh doanh khác phần lớn thông qua dòng tiền của các tổ chức tín dụng, là đòn bẩy để phát triển kinh tế. Nếu không có hoạt động cho vay thì ngân hàng thì bất kỳ một quốc gia nào dù mạnh đến đâu cũng sẽ không phát triển được nếu không có đòn bẩy tài chính. 

Vấn đề quan trọng không phải dự án này thế chấp sẽ tạo ra nguy cơ gì cả. Mà vấn đề bản thân dự án họ quản lý như thế nào, bản thân ngân hàng cho dự án ấy vay đã đúng mục đích chưa? Bài toán đặt ra là quản lý cho vay đúng mục tiêu, hiệu quả và kiểm soát dòng tiền cho vay và kiểm soát rủi ro trong quá trình tác nghiệp cho vay ngân hàng. 

- Nhiều ý kiến cho rằng việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng đã làm thị trường bất động sản trầm lắng vì người mua nhà lo lắng. Ông có đồng quan điểm?

Ban đầu việc công bố các dự án thế chấp đã gây tâm lý hoang mang cho người dân. Tuy nhiên, dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. Ngân hàng cũng cần thu về dòng tiền nên nếu ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và kiểm soát dòng tiền này thì chủ đầu tư vẫn được phép bán. Do vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn theo đúng quy định.

Việc công bố các dự án đang thế chấp là việc cần thiết để minh bạch thị trường

- Việc công bố này đã cho thấy thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập khi có nhiều dự án bị nghi 'ém' thông tin nên không phải công bố?

Việc nghi ngờ cũng hoàn toàn dễ hiểu khi số liệu công bố trước đó cho thấy có tới 90% doanh nghiệp phải thế chấp dự án ở ngân hàng. TP.HCM, trong số hơn 500 dự án triển khai mới công bố 77 dự án, còn Hà Nội có 38 trong hơn 1000 dự án công bố.

Việc bắt tay ém thông tin thế chấp giữa chủ đầu tư - ngân hàng với các bên liên quan khiến người mua nhà có thể gặp rủi ro khi chủ đầu tư không thể giải chấp được, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng khi dự án được bán cho bên khác.

- Vậy ông có đưa ra lời khuyên gì để tránh xảy ra rủi ro cho người mua nhà?

Để tránh rủi ro, tranh chấp thì chúng ta cần minh bạch hóa mọi thông tin ngay từ đầu của dự án: Chủ đầu tư là ai, tiềm lực tài chính của họ như thế nào? Ngay trong dự án cũng phải cũng xác định vốn chủ sở hữu của họ là bao nhiêu %. Phần còn lại trong dự án (bao nhiêu % vay ngân hàng, bao nhiêu % huy động từ khách hàng) mình cần phải công khai để người dân được biết. Khách hàng khi có được thông tin đó họ là người trực tiếp giám sát quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư làm sai thì họ có quyền khiếu nại. Chính vì không có sự giám sát nên mới chịu rủi ro.

Chúng tôi đưa ra khuyến cáo người dân tham gia mua nhà tại các dự án đã được thế chấp, nếu họ thế chấp đúng theo quy định của ngân hàng thì không có gì phải lo mà ngược lại nhờ dòng tín dụng đó nên dự án sẽ phát triển nhanh hơn, hiệu quả và sớm hoàn thành hơn. Những dự án không có hiệu quả, những dự án đã có vấn đề thì mới đáng lo ngại.

Để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen “luật hóa” các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà.

Về phía doanh nghiệp bất động sản cũng phải tham gia vào quá trình minh bạch hóa thị trường bằng cách cập nhật thông tin về diễn tiến xây dựng, thế chấp dự án cho khách hàng trên website hoặc khi thực hiện giao dịch; thậm chí, phải công khai cả mục đích thế chấp của dự án để khách hàng nắm rõ.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.

 

Lưu Vân thực hiện

Có tên trong danh sách 'cắm' tại ngân hàng: Doanh nghiệp đồng loạt lên tiếng

Tuyến đường nào

Tuyến đường nào "đẩy giá" chung cư Gelexia Riverside tăng vọt

(DĐDN) - Dự án đường đường nối Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên  không chỉ làm thay đổi diện mạo phía Nam Hà Nội mà còn mang lại sự thông thoáng và gia tăng “giá trị đặc biệt” cho các căn hộ thuộc dự án Gelexia Riverside.