Cafe địa ốc

“Bắt mạch” thị trường căn hộ giá rẻ năm 2018

11/01/2018 09:39

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp mới đây, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, 2018 là năm thị trường thuộc về người mua nhà. Họ sẽ có nhiều thuận lợi hơn trong việc lựa chọn dự án phù hợp với ngân sách cũng như vị trí mình mong muốn.

“Bắt mạch” thị trường căn hộ giá rẻ năm 2018

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội

Bà Hằng cho biết, 2018 sẽ là năm nối tiếp thuận lợi của năm 2017 bởi các chỉ số kinh tế rất hỗ trợ: Tăng trưởng GDP đạt 6,8%, vượt kế hoạch năm 2017 và là mức cao nhất 5 năm qua. Tăng trưởng tín dụng ước tính đạt 18-19%. Tín dụng tiêu dùng ước tính tăng 65% theo năm. Khách quốc tế tiếp tục tăng 29% theo năm, đạt 12,9 triệu khách trong năm 2017. Doanh thu lưu trú và dịch vụ ăn uống đạt xấp xỉ 22 triệu USD, tăng 12% theo năm.

Tất cả các chỉ số đó dường như tiếp sức cho người tiêu dùng quan tâm phân khúc các căn hộ sẽ nhiều hơn.

Hơn nữa, về nguồn cung so với năm 2017 thì năm 2018 phân khúc này cũng khá dồi dào, tới trên 28 nghìn căn, do đó người mua đã có rất nhiều lựa chọn.

Thị trường thuộc về người mua

- Thưa bà, bà có thể đưa ra một vài đánh giá tổng quan về bức tranh nguồn cung của thị trường bất động sản năm 2017?

Theo nghiên cứu của Savills, nguồn cung của thị trường bất động sản năm 2017 đều có sự tăng trưởng trên tất cả các phân khúc, tuy nhiên có sự khác biệt một chút đó là phân khúc căn hộ hạng A đang có ít hơn. Sở dĩ vậy bởi lẽ tỷ lệ hấp thụ của phân khúc căn hộ hạng A đang ở ngưỡng rất cao, đến tới hơn 80% và số lượng căn bán được của phân khúc này cao gấp 3 lần năm 2016.

Tương quan so với căn hộ hạng B, hạng C hiện vẫn còn khá nhiều bởi bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này cho cả năm 2017 là thấp nhất trong khi nguồn cung mới lại là nhiều nhất. Nên đó là lý do chính dẫn tới việc giảm giá của các phân khúc này.

- Bà có thể phân tích rõ hơn về áp lực nguồn cung lên các chủ đầu tư như thế nào buộc họ phải đưa ra mức giá hợp lý hơn so với thời điểm năm trước?

Có thể hiểu đơn giản đó là trong cùng một phân khúc tại một khu vực khi mà lượng hàng của rất nhiều các dự án xung quanh mình được đưa ra, thì để bán được hàng, các chủ đầu tư có thể sẽ phải áp dụng nhiều hình thức.

Đó là ngay từ đầu họ đã đưa ra mức giá mềm hơn so với các dự án xung quanh hoặc vẫn ở mức giá đó nhưng lại kèm theo các hình thức khuyến mại nhiều hơn, như tặng quà, tặng số lượng năm phí quản lý nhất định… hoặc bằng một hình thức nào đó để thu hút khách nếu không rất khó để cải thiện bài toán kinh doanh cũng như số lượng căn bán được. Đó có thể là một phương án cạnh tranh hợp lý.

Đối với phân khúc căn hộ hạng A, năm 2017 có nhiều dự án mới được chào bán trên thị trường với mức giá cao hơn hẳn khiến nhiều người cho rằng phân khúc này tăng giá, tuy nhiên đó chỉ là một số dự án đặc thù khi nó có vị trí hoặc một số đặc điểm vượt trội hơn hẳn các dự án tương tự cùng khu vực, về bản chất không phải là tăng giá do đó chúng ta cần có sự nhìn nhận đúng và khách quan hơn.

- Nhiều người dân đang quan tâm tới thị trường các căn hộ chung cư 2018, dự đoán của Savills về phân khúc này như thế nào thưa bà?

Về nguồn cung so với năm 2017 thì năm 2018 phân khúc này cũng khá dồi dào, tới trên 28 nghìn căn, do đó người mua đã có rất nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, chúng tôi thống kê căn hộ hạng B vẫn chiếm chủ đạo, tiếp đến là căn hộ hạng C và cuối cùng là căn hộ hạng A.

Chính vì điều này đã tạo nhiều áp lực lên vai chủ đầu tư, buộc họ phải có sự điều chỉnh về giá cũng như các hình thức ưu đãi. Qua đó có thể nhận thấy năm 2018 là năm thị trường thuộc về người mua, họ sẽ có nhiều thuận lợi hơn trong việc lựa chọn dự án phù hợp với ngân sách của mình cũng như phù hợp với vị trí mình mong muốn.

Tất nhiên chúng tôi muốn chia sẻ rằng, trong năm 2017 thị trường căn hộ thương mại giá rẻ chưa thực sự phát triển như kỳ vọng, số lượng căn hộ hạng C bao gồm cả nhà ở thương mại giá rẻ thì trên thực tế có giảm hơn năm 2016.

Số lượng các dự án chủ yếu có giá trên 15 triệu/m2, mức dưới 15 triệu/m2 rất ít. Đây cũng là hạn chế, bởi nếu người mua thực sự ở phân khúc này cũng sẽ là khó khăn bởi không có nhiều sự lựa chọn; trong khi đó phân khúc 20-30 triệu/m2 lại có khá nhiều, tập trung ở các khu vực phía Tây, Tây Nam Hà Nội hoặc các khu vực phát triển về quy hoạch giao thông cũng đang rất nhiều hàng.

Áp lực cho căn hộ Hạng B

- Được biết năm 2016 Chính phủ và các bộ ban ngành đã thúc đẩy việc phát triển phân khúc thị trường căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội, tuy nhiên theo thống kê của Savills năm 2017 nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ có sự đi xuống trong khi đó phân khúc nhà ở cao cấp lại có sự gia tăng mạnh mẽ hơn. Bà có thể cho biết vì sao lại xảy ra tình trạng trên?

Chúng ta cũng nhận thấy với phân khúc căn hộ cao cấp nếu xét thị trường giai đoạn trong quá khứ lượng hàng còn tồn thực tế cũng không nhiều trong khi nhu cầu vẫn còn lớn, chính vì thế các chủ đầu tư đã năm bắt được việc khai thác ở đâu còn lượng cầu để cung cấp các nguồn hàng mới bổ sung.

Tuy nhiên, tỷ lệ các căn hộ cao cấp trên thị trường hiện chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung, phân khúc căn hộ hạng B, hạng C vẫn đang là chủ đạo trên thị trường. Nếu nói về phân khúc căn hộ hạng C bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở giá rẻ năm 2017 có nguồn cung ít hơn so với năm 2016.

Sở dĩ như vậy bởi các gói hỗ trợ về tài chính ở giai đoạn 2015 - 2016 đã kết thúc và thực tế người mua mà có nhu cầu ở ổn định họ rất cần các gói hỗ trợ về tài chính để ra quyết định mua nhà, nếu sử dụng các hình thức vay trực tiếp trên thị trường sẽ là điều rất khó khăn đối với nhiều người.

Đó là một trong những lý do chính, ngoài ra bản thân việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ cũng là thách thức đối với chính chủ đầu tư bởi nếu cân đối không khéo sẽ không có lợi nhuận.

Chính vì bài toán trên mà trong năm 2017 hai phân khúc nhà ở như vừa nói đã không có, dẫn tới việc không phát triển nhà ở thương mại và nhà ở giá rẻ.

- Có nhiều ý kiến cho rằng hiện trên thị trường vẫn còn tình trạng dư nguồn cung, vậy điều đó có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường, thưa bà?

Hiện nay trên thị trường, chúng ta sẽ đánh giá theo từng phân khúc. Như chúng tôi đã chia sẻ, căn hộ hạng A trong năm 2017 tỷ lệ hấp thụ đạt tới 80% tổng lượng hàng của phân khúc này, phân khúc hạng A có thể nói là không nhiều.

Trong khi đó phân khúc hạng B cho thấy tỷ lệ thấp thụ cho cả năm đang đạt 60%, lượng hàng rõ ràng đang còn nhiều ở phân khúc này, trong khi đó phân khúc căn hộ hạng C đang có lượng hàng hấp thụ cao hơn hạng B.

Lượng hàng hấp thụ cũng vẫn còn tồn nhưng trong thời gian tới, chúng ta thấy áp lực nhiều hơn là phân khúc các căn hộ hạng B bởi lẽ theo số liệu thống kê, lượng căn hộ còn dư lên tới hơn 10 nghìn căn, do đó áp lực với thị trường căn hộ hạng B vẫn là nhiều nhất.

Do đó, thị trường năm 2018 sẽ tập trung đáp ứng nguồn cầu mà hiện tại, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, khi mà năm 2017 mọi người nhận thấy có một lượng hàng còn tồn tại nhưng chưa được khai thác hết.

- Vâng! Xin cảm ơn bà!

Hà Nội: 26.300 căn hộ sẽ được bán trong năm 2018

HỒNG HƯƠNG thực hiện

 

 

 

 

Minh bạch thị trường bất động sản

Minh bạch thị trường bất động sản

Năm 2017 khép lại với những kết quả ấn tượng về số lượng và giá trị giao dịch đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, việc trở thành chủ nhà của Hội nghị APEC đã đem lại cơ hội cho Việt Nam thể hiện điểm mạnh và tiềm năng đầu tư trong tương lai.

Căn hộ 25m2: Chọn lý hay tình?

Căn hộ 25m2: Chọn lý hay tình?

Trong văn bản trả lời Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP.HCM vẫn giữ vững quan điểm không xây căn hộ siêu nhỏ 25m2.

Điểm danh các bể bơi không dành cho người yếu tim

Điểm danh các bể bơi không dành cho người yếu tim

Cảm giác như bơi giữa không trung, ngắm đường phố và toàn cảnh xung quanh xuyên qua lớp kính và nước tưởng chừng như rất đỗi thanh bình nhưng thực tế lại là cảm giác mạnh đến mạo hiểm mà không phải ai cũng dám thử.